Объем рынка ипотечного кредитования. Рынок ипотечного кредитования

Для большинства граждан РФ ипотека стала самым доступным инструментом приобретения собственного жилья. Снижение ипотечных ставок в условиях стабилизации цен на недвижимость привлекает все больше людей и обеспечивает рост доступности этой услуги для населения. Почему ипотека становится все более востребованным методом улучшения жилищных условий? Какие тенденции характерны для рынка ИЖК? Какова динамика развития ипотечного рынка? Постараемся подробно ответить на эти и другие вопросы в данной статье.

Основные показатели рынка за 2014-2017 гг.

Согласно данным Центробанка 1 июля 2017 года на территории РФ действовало 589 кредитных организаций, 423 из которых предоставляли гражданам ипотечные жилищные кредиты. Для сравнения - в 2014 году таких организаций было 635, в 2015 году - 574, в 2016 году - 499. Такое снижение в числе организаций, занимающихся предоставлением ИЖК, объясняется не столько экономическим положением в стране или уменьшением спроса на такие услуги, сколько прекращением деятельности самих кредитных организаций в результате банкротства или ликвидации по другой причине. Тенденции к сокращению наметились именно в 2014 году, поскольку в предыдущих периодах рынок ИЖК характеризовался ростом количества таких организаций - в 2009 году их было 571, а к 2013 году эта цифра увеличилась до 665. В таблице ниже отражены основные показатели, характеризующие динамику ипотечного рынка в последние годы.

Таблица - Тенденции, характерные для рынка ИЖК в 2014-2017 гг.

Источник: ЦБ РФ

Таким образом, в условиях отсутствия роста доходов граждан и сокращения инвестиционного спроса в 2015 году наметилось падение абсолютных показателей ИЖК. Но уже в 2016 году ситуация начала меняться и этот показатель приблизился к уровню 2014 года, несмотря на снижение количества банков. За первые 6 месяцев 2017 года показатель вырос на 16,3% по сравнению с тем же временным отрезком 2016. В 2014 году наметился рост количества ипотечных кредитов, выданных в рублях, а ИЖК в валюте сократилось в 2,5 раза на фоне ослабления рубля. При этом в 2015 году количество уменьшилось в 1,4 раза из-за сокращения объема кредитования на 34%. В 2016 году наметился рост в 1,2 раза на фоне увеличения объема кредитования на 27,2%, при этом ИЖК в валюте снова сократилось в 2,7 раза. В 2017 году сохранялись тенденции предшествующего года. За рассматриваемый период значительно увеличилась задолженность по ИЖК в рублях и снизилась в иностранной валюте.

Динамика средневзвешенной ставки в 2012-2017 гг.

Кредитный портфель любого банка состоит из нескольких видов кредитов, которые могут быть как долгосрочными, так и краткосрочными и другими. Ставки таких кредитов зачастую различаются между собой, и для того чтобы знать общую стоимость всех имеющихся займов, было разработано специальное понятие - средневзвешенная процентная ставка (СПС). Она является отражением средней процентной ставки по всем кредитам, выданным банковскими организациями. На рисунке 1 представлена динамика изменения СПС с 2012 по 2017 год и дан прогноз на 2018.

Рисунок 1 - Средневзвешенная процентная ставка по выданным ипотечным кредитам в 2012-2017 гг. в валюте и рублях

Источник: аналитические материалы Центробанка РФ «О состоянии рынка ипотечного жилищного кредитования» за 2014, 2015, 2016, первое полугодие 2017 года

Как видно из графика, в 2012 году СПС в рублях составила 12,3% (что на 0,4 пункта выше аналогичного показателя 2011 года), а в валюте - 9,8% (рост на 0,1%). В 2013 году СПС существенно не изменились и составили 12,4 и 9,6% в рублях и валюте соответственно. В 2014 году изменения были совсем незначительные - 12,45 и 9,25%. В 2015 наблюдалось повышение ставок по предоставленным ИЖК - 13,35 и 9,82%. В 2016 году наметились тенденции к снижению, поскольку СПС в рублях уменьшились на 0,87 процентных пунктов, а в валюте - на 1,17 и составили 12,48 и 8,65% соответственно. В первом полугодии 2017 наблюдалось значительное снижение процентных ставок по предоставленным ИЖК в рублях и иностранной валюте при увеличении сроков кредитования - 11,5 и 6,75% в рублях и валюте. При этом уже в ноябре рублевый показатель составил 10,9%. Согласно прогнозу Т. Власовой, начальника отдела ипотеки ГК «Инград», в 2018 году СПС может опуститься до рекордных 8-8,5%.

Сколько ипотек было оформлено в регионах РФ?

Лидирующие позиции в оформлении ипотечных кредитов занимает Приволжский федеральный округ, где было заключено 270 294 ИЖК на 403 282 000 рублей. На второй позиции среди округов находится Центральный ФО, в нем было заключено 254 969 договоров кредитования из 1 086 940 по всей Российской Федерации. При этом 62 505 ИЖК приходится на Москву, а 56 646 - на Московскую область, что является рекордом среди субъектов РФ. Третье место по округу занимает Воронежская область, где было выдано 16 511 кредитов на ипотеку. Меньше всего ипотечных кредитов было оформлено в Северо-Кавказском ФО - 24 281 единицы. На рисунке 2 представлены доли выданных ИЖК на первичном рынке по федеральным округам РФ в 2017 году.

Рисунок 2 - Доля выданных ипотечных кредитов по ФО в 2017 году

Расчет «Страхового портала» по статистическим данным ЦБ РФ

Средневзвешенная процентная ставка по округам разнится незначительно. Так, в Центральном ФО она равна 10,64%, в Северо-Западном - 10,65%, в Южном - 10,7%, в Северо-Кавказском - 10,72%, в Приволжском - 10,6%, в Уральском - 10,65%, в Сибирском - 10,66%, в Дальневосточном - 10,57%. Среди субъектов РФ можно выделить 2 региона с самой высокой и самой низкой процентной ставкой по ипотеке - это Республика Крым (11,24%) и Чувашия (10,42%).

Стоимость ипотеки в новостройках и на вторичном рынке

Согласно данным Агентства ипотечного жилищного кредитования в 2017 году на 6 процентных пунктов выросла доля населения, которому доступна ипотека, и составила 43%. Основными факторами роста стали снижение ставок и реальных цен на недвижимость за вычетом инфляции. К сравнению - еще в 2012 году такая доля населения составляла всего 29%. Снижение ставок привлекательно для граждан, поскольку снижается и размер ежемесячного платежа по кредиту, а экономия за весь срок может достигнуть 45%. В условиях дорогостоящего жилья (как на первичном, так и на вторичном рынке) этот факт является одним из решающих в выборе ипотечного кредитования. На рисунке 3 представлены средние цены на 1 кв. м. на вторичном рынке и в новостройках.

Рисунок 3 - Динамика цен на рынке недвижимости РФ в 2012-2017 гг.

Расчеты Банки.ру по данным Банка России и Росстата

Увеличение цен на недвижимость обусловлено тем, что строительный рынок до сих пор не оправился от экономического кризиса. Динамика ввода жилья в эксплуатацию замедляется уже несколько последних лет, что можно объяснить как спадом продаж в 2015 году, так и сокращением долевого финансирования и кредитования застройщиков. Посткризисный период показал наиболее худшие показатели по инвестированию в жилую недвижимость. Так, в первом полугодии 2016 года эта цифра была равна 239 млрд. руб., а за тот же период 2017 года - всего 194 млрд.руб.

Объем выданных кредитов ведущими банками за 2017 год

Доля ипотечных кредитов в совокупном портфеле российских банков превышает 11%. По итогам 2017 года эта цифра была равна 10,6%. Около 90% совокупного портфеля приходится на кредиты (в том числе и розничные), выданные 30 крупнейшими банками РФ. В ипотечном кредитовании традиционно лидируют 2 банка - Сбербанк и ВТБ. Причем первый в 2017 году выдал больше половины всех ипотечных кредитов на общую сумму более 1 триллиона рублей. Ипотечный портфель Сбербанка вырос на 17%.

ВТБ сравнительно намного отстает от своего конкурента - ипотечных кредитов в 2017 году было выдано более чем на 430 миллиардов рублей, а кредитный портфель вырос только на 11%. Более 70% всей ипотеки приходится именно на эти 2 банка, но есть и другие игроки рынка, имеющие немаловажное значение для его развития. Объемы выданных ими ипотечных кредитов представлены на рисунке 4.

Рисунок 4 - Объем выданных ипотечных кредитов ведущими банками РФ в 2017 году

По данным обзора АИЖК «Итоги развития рынка ипотеки и жилья в 2017 г.»

По состоянию на 1 января 2018 года объем ипотечного портфеля банков достиг 5,34 триллиона рублей, из них 1,12 триллиона - ипотечные кредиты на приобретение жилья на первичном рынке (в новостройках). За 2017 год граждане РФ приобрели 2,85 миллиона квартир (или иных жилых помещений), что соответствует спросу на жилье 2016 года. Спрос на новостройки также сохранился на прежнем уровне - 621 тысяча договоров в 2017 году против 620 тысяч в 2016. На вторичном рынке было совершено около 2,23 миллиона сделок. Доля сделок по ипотеке на вторичном рынке составила 31%, на первичном - 50%, в первом случае средний размер ипотечного кредита был равен 1,74 миллиона рублей, во втором - 2,12 миллиона.

Заключение

По итогам 2017 года сохраняется высокая концентрация спроса и предложения, особенно это заметно в 10 регионах РФ: Москве и области, Санкт-Петербурге, Тюменской области, Татарстане, Свердловской области, Башкортостане, Краснодарском крае и других областях. Высокие объемы жилищного строительства в этих регионах поддерживается более высокими заработными платами и активным развитием ипотечного кредитования. На долю этих регионов приходится 48% всех оформленных ипотек в 2017 году.

За последние три года ставка по ипотечным жилищным кредитам в рублях снизилась на 2,73 процентных пункта. При этом доля жилищных ссуд в общем объеме активов банковского сектора по состоянию на 1 января 2018 года составила 6,4%, а в общем объеме кредитов, выданных гражданам, — 44,2%.

Тревожные симптомы

Согласно стратегии развития ДОМ.РФ, к 2020 году ипотечный портфель российских банков должен удвоиться — задолженность россиян по ипотеке к этому моменту составит 10 трлн рублей.

Правда, эксперты не видят предпосылок для дальнейшего роста рынка столь быстрыми темпами — по крайней мере, без существенного увеличения рисков для банковской системы.

«Мы видим, что сейчас банки достаточно быстро пересматривают стандарты кредитования, ослабляя их — конкуренция растет, так как мы ожидаем замедления роста спроса. В этой связи настораживает рост доли кредитов с низким перв чальным взносом и ослабление стандартов, связанных с оценкой доходов заемщика. Пока объем накопленной задолженности относительно невелик, но нужно будет внимательно смотреть за динамикой новых выдач, качеством портфеля и стандартами кредитования», — поделился с «Газетой.Ru» опасениями старший директор отдела «Рейтинги финансовых институтов» SP Global Ratings .

Эти же проблемы беспокоят и Центробанк, однако меры, которые предпринимает регулятор, пока не дали заметных результатов. «С начала 2017 года по широкому кругу банков отмечается последовательное смягчение требований к заемщикам в ипотечном сегменте кредитования.

В течение 2017 года доля вновь предоставленных ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20% возросла с 14,0 до 42,4%, и за год в целом объем таких выдач превысил 0,8 трлн рублей. Таким образом, около 15% портфеля на 1 апреля 2018 года составляют кредиты с LTV>80%», — констатирует Банк России. LTV в данном случае — это соотношение величины основного долга к текущей справедливой стоимости предмета залога.

Ситуация не изменилась и в текущем году: в I квартале 2018 года доля вновь предоставленных кредитов с первоначальным взносом менее 20% составила почти половину выданных займов (44%). «Данный рост обусловлен желанием населения получить ипотечный кредит, пока на рынке действуют благоприятные условия по ставкам и ценам на жилье, не дожидаясь накопления большего объема средств. Также увеличение выдач с невысоким первоначальным взносом связано с лояльными требованиями многих крупных банков в части первоначального взноса (10-15%)», — пояснила «Газете.Ru» ведущий аналитик по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.

И это при том, что с начала 2018 года Центробанк инициировал введение повышенных коэффициентов риска по кредитам с первоначальным взносом 10-20% (150%), а со взносом менее 10% — 200%. Чем выше эти коэффициенты, тем больше он занимает в расчете достаточности капитала. Если банки не перестанут выдавать рискованные ипотечные кредиты, Центробанк намерен и дальше повышать указанные коэффициенты. Так, с 1 января 2019 года коэффициент риска по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом вырастет со 150% до 200%.

Регулятор предпринимает и другие меры, которые должны ограничить риски долговой нагрузки как в необеспеченном, так и в ипотечном кредитовании. «Банк России ввел показатель долговой нагрузки физического лица. Соответствующий нормативный акт уже вступил в силу. С 1 октября 2019 года расчет показателя долговой нагрузки согласно методике Банка России будет обязателен для всех кредитных организаций», — сообщили «Газете.Ru» в пресс-службе ЦБ. Как отмечает Центробанк, при принятии решения о регулировании ипотечного кредитования будут учитываться, прежде всего, стандарты кредитования.

Повод для беспокойства

Центробанк в своем анализе текущей финансовой ситуации отмечает, что при постепенном росте доли ипотеки в активах банков риски, связанные с разницей в срочности активов и пассивов, будут усиливаться. «При такой тенденции подверженность банков процентному риску может повыситься в будущем при переходе к фазе роста уровня процентных ставок», — отмечает регулятор.

При этом угрозы возникновения «пузыря» на рынке недвижимости глава ЦБ Эльвира Набиуллина не усматривает.

«Я тут не вижу никаких признаков «пузыря», ни рисков, хотя мы за рисками обязательно смотрим, понимаем, что ипотечное кредитование — это чувствительный сегмент, и он должен развиваться безрисково», — говорила она в конце декабря 2017 года.

Риски возможного витка инфляции, финансового кризиса и накопления кредитов с низким первоначальным взносом — не исчерпывающий список проблем рынка ипотеки в России. «Еще одним фактором риска является замещение такого взноса необеспеченным потребительским кредитом (он и выступает в виде «первоначального взноса заемщика в ипотеку за счет собственных средств»). Примерно 3% заемщиков в первой половине 2018 года использовали такую схему при жилищном кредитовании. Что, следовательно, только увеличивало их долговую нагрузку (ставки по потребкредитам как правило выше, чем по ипотеке). Даже 3% являются значительной величиной, учитывая масштабы ипотечного банковского сегмента. По нашим расчетам, сейчас кредиты населению превышают 14 трлн рублей, а доля ипотечных кредитов в задолженности россиян порядка 45%», — отмечает руководитель департамента финансовых рейтингов НРА Карина Артемьева.

За 2016 год российский ипотечный рынок вырос на 27% и составил 1,5 трлн рублей, несмотря на снижение объемов ввода жилья в эксплуатацию по стране. Посткризисному восстановлению способствовало увеличение ипотечных выдач в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. В Северной столице в 2017 году, по прогнозам RAEX (Эксперт РА), прирост ипотечных выдач составит более 25%, что позволит ипотечному рынку вырасти на 15%.

За 2016 год объем выдачи ипотеки увеличился на 27% до 1,5 трлн рублей после сокращения на 34% годом ранее. Восстановлению рынка благоприятствовало снижение банками ставок по кредитам в рамках собственных программ, оказавшееся возможным из-за подешевевшего фондирования. Кроме того, позитивно на объем выдачи ипотеки повлияло продление до конца 2016 года государственной программы субсидирования. Отложенный спрос населения реализовался на фоне увеличения доли ипотеки в сделках с жильем (с 12,5% всех регистрационных действий за 2015 год до 15,4% за 2016-й.

Более четверти выданных кредитов пришлось на крупнейшие ипотечные регионы: Москву, Московскую область и Санкт-Петербург. В результате доля этих регионов на рынке за год увеличилась с 24,9 до 26,5%. При этом в Северной столице были отмечены максимальные темпы роста (+39,6%) среди топ-10 регионов по объему выданных ссуд на покупку жилья в 2016 году. Наибольшие темпы среди топ-50 регионов показали Республика Мордовия (+65,2%), Республика Саха (Якутия) (39,8%) и Республика Башкортостан (+38,7%).

На фоне растущего ипотечного рынка объемы ввода новых жилых домов в эксплуатацию в целом по Российской Федерации снизились (-6,5% в 2016-м по сравнению с 2015 годом). В большинстве регионов сокращение обусловлено уменьшением объемов ввода домов индивидуальными застройщиками. В крупных городах определяющим фактором стала динамика цен на первичную недвижимость, которая привела к снижению объемов жилищного строительства в Москве и поддержала интерес застройщиков к рынку Санкт-Петербурга.

В 2017-м, по прогнозам RAEX (Эксперт РА), динамика рынка замедлится: объем выдачи ипотечных ссуд по итогам года вырастет на 15% и составит около 1,7 трлн рублей. Поддержать рынок сможет наиболее динамично развивающийся из крупнейших ипотечных регионов за счет низкого уровня процентных ставок, хорошей платежной дисциплины населения и растущих объемов ввода жилья. По прогнозам агентства, в 2017 году прирост выдачи в Санкт-Петербурге превысит среднероссийский показатель и составит более 25%, а доля ипотечного рынка, приходящаяся на регион, увеличится до 7%.

Методология

Выводы аналитиков RAEX (Эксперт РА) основаны на публичных данных, в том числе статистике Банка России по состоянию на 1 января 2017 года.

В рамках исследования под ипотечными жилищными кредитами понимаются жилищные кредиты, предоставленные в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данный подход полностью совпадает с методологией, применяемой Банком России.

Объем и динамика ипотечного рынка

За 2016 год российскими банками было предоставлено 856,4 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1,5 трлн рублей. Таким образом, за год объем выдачи ипотечных кредитов увеличился на 27%, а ипотечный портфель прибавил 12,8%, достигнув 4,5 трлн рублей (см. график 1). Отложенный спрос населения реализовался на фоне увеличения доли ипотеки в сделках с жильем (с 12,5% всех регистрационных действий за 2015 год до 15,4% за 2016-й). В условиях снизившегося уровня реальных доходов населения (-5,9% за 2016 год) крупные покупки для большинства россиян стали затруднительны без привлечения кредитных ресурсов. В то же время рост цен на нефть и, как следствие, относительная стабилизация курса национальной валюты были восприняты населением как первый признак восстановления экономики. Рост оптимистичных настроений в обществе, а также снижение цен на недвижимость побудили многих к решению отсроченных жилищных вопросов, в результате чего на рынке реализовался эффект «отложенного спроса».

За 2016 год большинство из топ-50 регионов по объему предоставленных ипотечных ссуд увеличили выдачу на 25–35% (см. таблицу 1). Наибольшие темпы прироста продемонстрировали Республика Мордовия (+65%), Республика Саха (Якутия) (+40%), Санкт-Петербург (+40%) и Республика Башкортостан (+39%). При этом концентрация ипотечного рынка на пяти крупнейших регионах за 2016 год усилилась (с 33,5 до 34,8%). При незначительном увеличении долей рынка, приходящихся на Московскую область и Татарстан, и даже при небольшом сокращении Тюменской области рынки Москвы и Северной столицы расширились (с 11,6 до 12,4% и с 5,8 до 6,4%, соответственно; см. график 2).

Рынок жилищного строительства

На фоне роста рынка ипотечного кредитования темпы жилищного строительства показывали противоположную динамику (см. график 3). По стране объемы ввода жилья в 2016 году снизились на 6,5% (на 21,6% по итогам января 2017-го по сравнению с январем 2016 года). Частично сокращение жилищного строительства было обусловлено уменьшением объемов ввода домов индивидуальными застройщиками, на которых не распространяются кредитные ресурсы с субсидируемыми процентными ставками. В целом по стране на индивидуальных застройщиков приходится около 40% вводимого жилья, при этом в одних регионах их существенно больше (максимальный уровень в Чеченской Республике – 97%), в других – меньше (минимальный уровень в Санкт-Петербурге и Москве – 6 и 9%, соответственно).

Без учета индивидуального жилищного строительства (ИЖС) ввод жилья в России в 2016 году сократился на 4%. Московская область остается лидером по объему жилищного строительства (без учета ИЖС за год введено 6 млн кв. м жилой площади), на втором и третьем местах – Москва и Санкт-Петербург. В то же время при значительных объемах ввода в Москве и Московской области за 2016 год жилищное строительство сократилось (на 6 и 8,4%, соответственно), а в Санкт-Петербурге выросло на 4,6%. Интерес застройщиков к Санкт-Петербургу в числе прочего объясняют индексы цен на первичное жилье в регионе (см. график 4), растущие непрерывно в течение последних двух лет при существенном удешевлении «первички» в Москве и Подмосковье.

Несмотря на сокращение на 21 и 16% объемов жилищного строительства в Тюменской и Новосибирской областях, соответственно, их позиции в рэнкинге регионов по объемам ввода жилья не изменились, в то время как Татарстан, показавший максимальный прирост из топ-10 регионов, переместился с 10-й на 8-ю строчку (см. таблицу 2).

Особенности ипотечных продуктов

Благодаря программе господдержки, в рамках которой банки выдавали ипотеку под 12%, и снижению ключевой ставки средняя стоимость ипотечных кредитов к началу 2016-го вернулась на уровень годовой давности. В декабре ставки опустились еще ниже (средневзвешенная ставка по кредитам в рублях, выданным в течение месяца, достигла 11,6%; см. график 5): стремясь поддержать спрос в самом «безрисковом» сегменте кредитования, банки продолжили снижать цены по собственным программам даже после окончания госсубсидирования. В целом по стране средневзвешенная ставка по кредитам в рублях, выданным за 2016 год, равнялась 12,5%. В отдельных регионах средняя стоимость ипотечных ссуд была на 0,8–0,9 п. п. дороже, в других на 0,3–0,4 п. п. дешевле (см. таблицу 3). Регионами с самыми высокими показателями в 2016 году стали Республика Тыва (13,4%), Чеченская (13,2%) и Карачаево-Черкесская Республики (13,1%), самые выгодные ставки предлагались в Санкт-Петербурге и Ленинградской области (12,1%).

Что касается сроков, то в среднем по стране ипотечные кредиты выдавались на 15,3 года, при этом самые длинные по стране средние сроки кредитования (16,5 года) были в Карачаево-Черкесской Республике, Воронежской и Тюменской областях, самые короткие сроки (13,5 года) в Челябинской, Мурманской областях и Чеченской Республике.

Платежная дисциплина в регионах

Трехлетнее падение реальных доходов населения (8%-ный прирост, отмеченный в январе 2017 года по сравнению с январем 2016-го, обусловлен в большей степени разовыми выплатами пенсионерам) сказалось на платежной дисциплине ипотечных заемщиков: за 2016 год объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам в целом по стране вырос на 6,2%. При этом в отдельных регионах темпы были значительно выше: почти в два раза увеличился объем просроченной задолженности в Брянской области, на 70–80% – в Республиках Карелии и Адыгее, Забайкальском крае и Еврейской автономной области (см. график 6).

Прирост в абсолютном выражении необязательно означает ухудшение качества портфеля: в целом по РФ доля просроченной задолженности незначительно снизилась (с 1,7% на 01.01.2016 до 1,6% на 01.01.2017), в отдельных случаях сказался эффект «низкой базы» (например, в Брянской области на 01.01.2016 просроченная задолженность составляла 74 млн рублей, несмотря на двукратный прирост к 01.01.2017 в 139 млн рублей доля от портфеля не превысила 0,6%). Тем не менее ухудшение платежной дисциплины заемщиков отдельных территорий привело к перестановкам среди регионов-антилидеров (по уровню просроченной задолженности по ипотечным кредитам): так, Республики Алтай и Бурятия за 2016 год переместились с 5-го на 2-е и с 21-го на 8-е места, соответственно (см. таблицу 4).

Около трети просроченной задолженности по ипотеке сформировано кредитами в валюте, общий объем которых снизился с 3,3% на 01.01.2016 до 1,6% от совокупного портфеля ипотечной задолженности на 01.01.2017. За 2016 год было выдано всего 34 ипотечных кредита в иностранной валюте, из них 24 ссуды пришлось на Москву, 4 – на Московскую область и 2 – на Санкт-Петербург.

Прогноз развития рынка

В 2017 году темпы роста выдачи ипотечных кредитов, по мнению агентства, замедлятся. В первую очередь, снижение темпов ипотечных выдач произойдет за счет исчерпания эффекта отложенного спроса и окончания программы господдержки. Снижение объемов жилищного строительства приведет к росту цен на первичном рынке недвижимости, что также негативно скажется на спросе на ипотечные кредиты. Дать стимул развитию рынка может наиболее динамичный из крупнейших ипотечных регионов – Санкт-Петербург. Для заемщиков отличительной особенностью ипотечного рынка Северной столицы является минимальный по стране уровень процентных ставок, для банков – хорошая платежная дисциплина населения, для застройщиков – растущие индексы цен, позволившие в течение 2016 года вопреки общероссийской динамике увеличивать объемы жилищного строительства. Мы ожидаем, что по итогам 2017 года доля ипотечного рынка, приходящаяся на город на Неве, увеличится до 7%, в результате чего прирост выдачи в регионе превысит среднероссийские показатели и составит более 25%.

В соответствии с позитивным (базовым) сценарием RAEX (Эксперт РА) объем рынка ипотечного кредитования по итогам 2017 года составит около 1,7 трлн рублей, замедлившись по сравнению с динамикой 2016-го, до 15%. Темп прироста портфеля ссудной задолженности будет на уровне 12%, благодаря чему совокупный портфель приблизится к 5 трлн рублей на 01.01.2018. Реализация данного прогноза вероятна при снижении ключевой ставки на 1–1,5 п. п. к концу 2017 года, среднегодовой цене на нефть марки Brent в размере 50 долларов США за баррель и уровне инфляции по итогам года около 5%. При реализации данного сценария агентство ожидает сохранения ставок по ипотеке до конца текущего года на уровне 11–12% и доли просроченной задолженности по ипотечным ссудам на уровне не более 2% портфеля на 01.01.2018.

Негативный сценарий RAEX (Эксперт РА) базируется на сохранении ключевой ставки на уровне 10%. Это возможно при жесткой денежно-кредитной политике Банка России. Заморозка стоимости фондирования и окончание действия программы господдержки могут повлечь за собой рост стоимости ипотечных кредитов. Ипотечные заемщики крайне чувствительны к изменениям ставок: их увеличение даже в пределах 0,5 п. п. на фоне исчерпания эффекта отложенного спроса может привести к существенному снижению темпов роста ипотечного рынка в 2017 году. Негативный сценарий RAEX (Эксперт РА) подразумевает также годовую инфляцию на уровне около 6–8% и среднегодовую цену на нефть в размере 40–45 долларов США за баррель. При таком сценарии по итогам 2017 года темпы прироста ипотечного рынка замедлятся до 9–10%, а объем выдачи составит 1,6 трлн рублей.

Приложение. Графики и таблицы

Таблица 1. Топ-50 регионов РФ по объему ипотечного кредитования в 2016 году

Рынок ипотечного кредитования как в РФ, так и в Петербурге (без данных за декабрь) показал значительный рост: с января по ноябрь 2016 объем выданной ипотеки вырос на 38%. Такой рост во многом был обеспечен ипотекой с господдержкой. На нее пришлось 57% объема всех выданных в Петербурге и Ленобласти жилищных кредитов. Также с помощью этой программы была выдана практически вся ипотека на новостройки.

Серьезных тенденций к снижению числа ипотечных сделок в 2017 году не наблюдается даже в связи с отменой программы ипотеки с господдержкой. Однако по итогам 2017 года довольно не просто будет добиться тех же результатов, что в 2016 году.

Ипотека с господдержкой - основная причина роста

Рост объема выдачи и доли ипотеки на строящиеся квартиры обеспечили сравнительно низкая процентная ставка (до 11% годовых) и повышенное внимание СМИ к ипотеке с господдержкой. Так, в первом квартале 2016 года благодаря информационному фону, созданному СМИ, потенциальные заемщики узнали о том, что программа по ипотеке с господдержкой может не быть продлена на 2016 год, что стимулировало ажиотажный спрос на нее.

Ипотека на вторичном рынке оказалась для покупателей менее привлекательной. Во многом это объясняется тем, что ставки на нее снизились до комфортных 11,5-12,5% годовых только в 3-4 квартале прошлого года.

Показатели по выданным ипотечным жилищным кредитам (по данным ЦБ РФ)

Как показывают приведенные данные, объем выдачи ипотечных жилищных кредитов в Петербурге и ЛО в период с января по ноябрь 2016 года вплотную приблизится к результатам рекордного 2014 года. При этом в 2016 году сравнении с 2014 годом произошло снижения средней суммы ипотечного кредита с 2,23 млн. руб. до 2,07 млн. руб. Соответственно, можно констатировать, что в 2016 году было выдано рекордное количество кредитов за все время существования ипотечного рынка.

Изменения на конец 2016 года по отношению к аналогичным периодам 2014 и 2015 гг. (Январь-Ноябрь)

В 2016 году в сравнении с 2015 годом заметно вырастет не только общий объем кредитования (упомянутые ранее 38%) но и средняя сумма кредита. Так она составила 2,07 млн.руб. в 2016 году против 2 млн. руб. в 2015 году.

Можно предположить, что в 2017 году объем кредитования сохранится на уровне 2016 года, а средняя сумма кредита останется прежней или даже снизится. В пользу этого предположения говорит тот факт, что на жилищном рынке не наблюдается предпосылок к росту цен, а значит и сумм сделок и кредитов. При этом сохранение объемов выдачи ипотеки может остаться на уровне 2016 года, если в жилищное кредитование в 2017 году будут вовлечены новые заемщики, ориентирующиеся на менее дорогие квартиры. Предположение о том, что средняя сумма кредита будет уменьшаться подтверждает и явная тенденция к снижению средней площади квартиры в домах эконом-класса, покупатели которых являются самыми активными заемщиками.

Объем выданных ипотечных кредитов, Январь-Ноябрь 2014-2016 гг.

Количество выданных ипотечных кредитов, Январь-Ноябрь 2014-2016 гг.

(суммарно по Санкт-Петербургу и Ленинградской области)

Количество выданных ипотечных кредитов, 2014-2016

Прогноз ипотечных ставок на первый квартал 2017 года

С окончанием программы господдержки на первичном рынке увеличился диапазон процентных ставок. Теперь лучшие предложения составляют 11,5-13%, причем разброс ставок стал шире. Многие банки не поторопились снижать собственные ставки до уровня действовавших при господдержке 12%. Т.е. формально у многих банков в 2016 году было 2 типа ставок: по господдержке 10,5-12% годовых, и собственная на уровне 13-14%. Теперь действует только своя, более дорогая для заемщика, программа. Иными словами, значительная часть банков взяла паузу в снижении собственных ставок на новостройки, они присмотрятся к тому, как будут реагировать клиенты и банки-конкуренты в новых условиях. Другая часть банков постаралась предвосхитить отмену господдержки и уже с начала года кредитует новостройки под 11,5-12,5 %, но таких предложений явно меньше, чем в прошлом году. Те, кто не снизил ставку и оставил ее на уровне 13% и выше, уже в ближайшие месяцы начнут ее снижать, и нас ждет поток новостей об улучшении условий кредитования.

Помимо незначительного повышения ставок на итог первого квартала 2017 года окажет влияние и тот факт, что ожидая свертывания господдержки, покупатели новостроек уже заранее одобрили кредиты в 2016 году.

Итак, ипотека на первичном рынке жилья будет выдаваться в первом квартале текущего года чуть менее активно, чем в прошлом году. Произойдет перераспределение выдачи ипотеки в пользу банков, оперативно снизивших ставку.

Несмотря на то, что благодаря последним событиям ставки на первичном и вторичном рынке недвижимости стали соизмеримыми, что позволило вторичному рынку выглядеть более привлекательным для заемщиков, все же представляется маловероятным, что вторичный рынок сумеет компенсировать временное снижение объемов на рынке новостроек.

Итак, ожидается, что первый квартал 2017 года будет богат на новости об изменении ставок и условий кредитования в лучшую сторону. Средневзвешенная ставка по ипотеке будет чуть выше или останется на уровне конца прошлого года (12,47%), а затем начнет снижаться.

Основные тенденции 2017 года

Перечень основных игроков на рынке ипотечного кредитования в Петербурге и Ленобласти не изменится, хотя в период динамичного изменения ставок возможны некоторые изменения в их рыночных долях. Бесспорными лидерами останутся банки с участием госкапитала: Сбербанк, ВТБ24, Россельхозбанк, Глобэкс. Заметны будут крупные частные банки, такие как Промсвязьбанк, Райффайзенбанк, Абсолют банк, Банк Открытие и т.д., а также традиционно сильные на нашем рынке — Дельтакредит и Банк Санкт-Петербург. При текущей ставке рефинансирования и предлагаемых ставках ипотека останется для банков самым привлекательным видом розничного кредитования.

Основные игроки рынка ипотеки в РФ (по данным АО «АИЖК»):

В отсутствие такого мощного ориентира для банков как ипотека с господдержкой в 12% разброс ставок как на первичном, так и на вторичном рынке должен увеличиться. Банки продолжат активно конкурировать между собой как по ставке, так и по дополнительным параметрам кредитования и сервису. В части, помимо снижения минимального уровня ипотечной ставки, банки будут предлагать индивидуальные ставки для разных категорий заемщиков и застройщиков. Например, в зависимости от размера первоначального взноса, объема документов, подтверждающих доход заемщика и т.д. Еще большей популярностью будут пользоваться различные маркетинговые (аукционные) ставки, когда в рамках индивидуальных соглашений между банком и застройщиками можно будет получить пониженную ставку на первые 1-3 года кредитования.

Уже сейчас, а тем более при дальнейшем снижении ипотечных ставок на вторичном рынке, появится и спрос и предложение от банков по рефинансированию кредитов, взятых в 2014-2016 годы по ставке от 13% и выше.

По итогам 2017 года банкам будет не просто превзойти по объему выдачи ипотечных кредитов в Петербурге и Ленобласти результаты 2016 года (порядка 110 млрд. рублей). Так как у банков не будет мощного задела первого квартала 2016 г. в виде взрывного роста выдачи ипотеки на новостройки. Тем не менее, цена заимствования для банков в виде ключевой ставки в 10,0% способствует активной выдаче кредитов, снижению ставок на вторичном рынке и возврату ставки на рынке новостроек до уровня ставок с господдержкой в 11%. Все это вместе дает основания считать неплохим результатом, если рынок достигнет в 2017 году консервативного роста на 5-10%.

За 2016 год российский ипотечный рынок вырос на 27% и составил 1,5 трлн рублей, несмотря на снижение объемов ввода жилья в эксплуатацию по стране. Посткризисному восстановлению способствовало увеличение ипотечных выдач в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. В Северной столице в 2017 году, по прогнозам RAEX (Эксперт РА), прирост ипотечных выдач составит более 25%, что позволит ипотечному рынку вырасти на 15%.

За 2016 год объем выдачи ипотеки увеличился на 27% до 1,5 трлн рублей после сокращения на 34% годом ранее. Восстановлению рынка благоприятствовало снижение банками ставок по кредитам в рамках собственных программ, оказавшееся возможным из-за подешевевшего фондирования. Кроме того, позитивно на объем выдачи ипотеки повлияло продление до конца 2016 года государственной программы субсидирования. Отложенный спрос населения реализовался на фоне увеличения доли ипотеки в сделках с жильем (с 12,5% всех регистрационных действий за 2015 год до 15,4% за 2016-й.

Более четверти выданных кредитов пришлось на крупнейшие ипотечные регионы: Москву, Московскую область и Санкт-Петербург. В результате доля этих регионов на рынке за год увеличилась с 24,9 до 26,5%. При этом в Северной столице были отмечены максимальные темпы роста (+39,6%) среди топ-10 регионов по объему выданных ссуд на покупку жилья в 2016 году. Наибольшие темпы среди топ-50 регионов показали Республика Мордовия (+65,2%), Республика Саха (Якутия) (39,8%) и Республика Башкортостан (+38,7%).

На фоне растущего ипотечного рынка объемы ввода новых жилых домов в эксплуатацию в целом по Российской Федерации снизились (-6,5% в 2016-м по сравнению с 2015 годом). В большинстве регионов сокращение обусловлено уменьшением объемов ввода домов индивидуальными застройщиками. В крупных городах определяющим фактором стала динамика цен на первичную недвижимость, которая привела к снижению объемов жилищного строительства в Москве и поддержала интерес застройщиков к рынку Санкт-Петербурга.

В 2017-м, по прогнозам RAEX (Эксперт РА), динамика рынка замедлится: объем выдачи ипотечных ссуд по итогам года вырастет на 15% и составит около 1,7 трлн рублей. Поддержать рынок сможет наиболее динамично развивающийся из крупнейших ипотечных регионов за счет низкого уровня процентных ставок, хорошей платежной дисциплины населения и растущих объемов ввода жилья. По прогнозам агентства, в 2017 году прирост выдачи в Санкт-Петербурге превысит среднероссийский показатель и составит более 25%, а доля ипотечного рынка, приходящаяся на регион, увеличится до 7%.

Методология

Выводы аналитиков RAEX (Эксперт РА) основаны на публичных данных, в том числе статистике Банка России по состоянию на 1 января 2017 года.

В рамках исследования под ипотечными жилищными кредитами понимаются жилищные кредиты, предоставленные в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данный подход полностью совпадает с методологией, применяемой Банком России.

Объем и динамика ипотечного рынка

За 2016 год российскими банками было предоставлено 856,4 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1,5 трлн рублей. Таким образом, за год объем выдачи ипотечных кредитов увеличился на 27%, а ипотечный портфель прибавил 12,8%, достигнув 4,5 трлн рублей (см. график 1). Отложенный спрос населения реализовался на фоне увеличения доли ипотеки в сделках с жильем (с 12,5% всех регистрационных действий за 2015 год до 15,4% за 2016-й). В условиях снизившегося уровня реальных доходов населения (-5,9% за 2016 год) крупные покупки для большинства россиян стали затруднительны без привлечения кредитных ресурсов. В то же время рост цен на нефть и, как следствие, относительная стабилизация курса национальной валюты были восприняты населением как первый признак восстановления экономики. Рост оптимистичных настроений в обществе, а также снижение цен на недвижимость побудили многих к решению отсроченных жилищных вопросов, в результате чего на рынке реализовался эффект «отложенного спроса».

За 2016 год большинство из топ-50 регионов по объему предоставленных ипотечных ссуд увеличили выдачу на 25–35% (см. таблицу 1). Наибольшие темпы прироста продемонстрировали Республика Мордовия (+65%), Республика Саха (Якутия) (+40%), Санкт-Петербург (+40%) и Республика Башкортостан (+39%). При этом концентрация ипотечного рынка на пяти крупнейших регионах за 2016 год усилилась (с 33,5 до 34,8%). При незначительном увеличении долей рынка, приходящихся на Московскую область и Татарстан, и даже при небольшом сокращении Тюменской области рынки Москвы и Северной столицы расширились (с 11,6 до 12,4% и с 5,8 до 6,4%, соответственно; см. график 2).

Рынок жилищного строительства

На фоне роста рынка ипотечного кредитования темпы жилищного строительства показывали противоположную динамику (см. график 3). По стране объемы ввода жилья в 2016 году снизились на 6,5% (на 21,6% по итогам января 2017-го по сравнению с январем 2016 года). Частично сокращение жилищного строительства было обусловлено уменьшением объемов ввода домов индивидуальными застройщиками, на которых не распространяются кредитные ресурсы с субсидируемыми процентными ставками. В целом по стране на индивидуальных застройщиков приходится около 40% вводимого жилья, при этом в одних регионах их существенно больше (максимальный уровень в Чеченской Республике – 97%), в других – меньше (минимальный уровень в Санкт-Петербурге и Москве – 6 и 9%, соответственно).

Без учета индивидуального жилищного строительства (ИЖС) ввод жилья в России в 2016 году сократился на 4%. Московская область остается лидером по объему жилищного строительства (без учета ИЖС за год введено 6 млн кв. м жилой площади), на втором и третьем местах – Москва и Санкт-Петербург. В то же время при значительных объемах ввода в Москве и Московской области за 2016 год жилищное строительство сократилось (на 6 и 8,4%, соответственно), а в Санкт-Петербурге выросло на 4,6%. Интерес застройщиков к Санкт-Петербургу в числе прочего объясняют индексы цен на первичное жилье в регионе (см. график 4), растущие непрерывно в течение последних двух лет при существенном удешевлении «первички» в Москве и Подмосковье.

Несмотря на сокращение на 21 и 16% объемов жилищного строительства в Тюменской и Новосибирской областях, соответственно, их позиции в рэнкинге регионов по объемам ввода жилья не изменились, в то время как Татарстан, показавший максимальный прирост из топ-10 регионов, переместился с 10-й на 8-ю строчку (см. таблицу 2).

Особенности ипотечных продуктов

Благодаря программе господдержки, в рамках которой банки выдавали ипотеку под 12%, и снижению ключевой ставки средняя стоимость ипотечных кредитов к началу 2016-го вернулась на уровень годовой давности. В декабре ставки опустились еще ниже (средневзвешенная ставка по кредитам в рублях, выданным в течение месяца, достигла 11,6%; см. график 5): стремясь поддержать спрос в самом «безрисковом» сегменте кредитования, банки продолжили снижать цены по собственным программам даже после окончания госсубсидирования. В целом по стране средневзвешенная ставка по кредитам в рублях, выданным за 2016 год, равнялась 12,5%. В отдельных регионах средняя стоимость ипотечных ссуд была на 0,8–0,9 п. п. дороже, в других на 0,3–0,4 п. п. дешевле (см. таблицу 3). Регионами с самыми высокими показателями в 2016 году стали Республика Тыва (13,4%), Чеченская (13,2%) и Карачаево-Черкесская Республики (13,1%), самые выгодные ставки предлагались в Санкт-Петербурге и Ленинградской области (12,1%).

Что касается сроков, то в среднем по стране ипотечные кредиты выдавались на 15,3 года, при этом самые длинные по стране средние сроки кредитования (16,5 года) были в Карачаево-Черкесской Республике, Воронежской и Тюменской областях, самые короткие сроки (13,5 года) в Челябинской, Мурманской областях и Чеченской Республике.

Платежная дисциплина в регионах

Трехлетнее падение реальных доходов населения (8%-ный прирост, отмеченный в январе 2017 года по сравнению с январем 2016-го, обусловлен в большей степени разовыми выплатами пенсионерам) сказалось на платежной дисциплине ипотечных заемщиков: за 2016 год объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам в целом по стране вырос на 6,2%. При этом в отдельных регионах темпы были значительно выше: почти в два раза увеличился объем просроченной задолженности в Брянской области, на 70–80% – в Республиках Карелии и Адыгее, Забайкальском крае и Еврейской автономной области (см. график 6).

Прирост в абсолютном выражении необязательно означает ухудшение качества портфеля: в целом по РФ доля просроченной задолженности незначительно снизилась (с 1,7% на 01.01.2016 до 1,6% на 01.01.2017), в отдельных случаях сказался эффект «низкой базы» (например, в Брянской области на 01.01.2016 просроченная задолженность составляла 74 млн рублей, несмотря на двукратный прирост к 01.01.2017 в 139 млн рублей доля от портфеля не превысила 0,6%). Тем не менее ухудшение платежной дисциплины заемщиков отдельных территорий привело к перестановкам среди регионов-антилидеров (по уровню просроченной задолженности по ипотечным кредитам): так, Республики Алтай и Бурятия за 2016 год переместились с 5-го на 2-е и с 21-го на 8-е места, соответственно (см. таблицу 4).

Около трети просроченной задолженности по ипотеке сформировано кредитами в валюте, общий объем которых снизился с 3,3% на 01.01.2016 до 1,6% от совокупного портфеля ипотечной задолженности на 01.01.2017. За 2016 год было выдано всего 34 ипотечных кредита в иностранной валюте, из них 24 ссуды пришлось на Москву, 4 – на Московскую область и 2 – на Санкт-Петербург.

Прогноз развития рынка

В 2017 году темпы роста выдачи ипотечных кредитов, по мнению агентства, замедлятся. В первую очередь, снижение темпов ипотечных выдач произойдет за счет исчерпания эффекта отложенного спроса и окончания программы господдержки. Снижение объемов жилищного строительства приведет к росту цен на первичном рынке недвижимости, что также негативно скажется на спросе на ипотечные кредиты. Дать стимул развитию рынка может наиболее динамичный из крупнейших ипотечных регионов – Санкт-Петербург. Для заемщиков отличительной особенностью ипотечного рынка Северной столицы является минимальный по стране уровень процентных ставок, для банков – хорошая платежная дисциплина населения, для застройщиков – растущие индексы цен, позволившие в течение 2016 года вопреки общероссийской динамике увеличивать объемы жилищного строительства. Мы ожидаем, что по итогам 2017 года доля ипотечного рынка, приходящаяся на город на Неве, увеличится до 7%, в результате чего прирост выдачи в регионе превысит среднероссийские показатели и составит более 25%.

В соответствии с позитивным (базовым) сценарием RAEX (Эксперт РА) объем рынка ипотечного кредитования по итогам 2017 года составит около 1,7 трлн рублей, замедлившись по сравнению с динамикой 2016-го, до 15%. Темп прироста портфеля ссудной задолженности будет на уровне 12%, благодаря чему совокупный портфель приблизится к 5 трлн рублей на 01.01.2018. Реализация данного прогноза вероятна при снижении ключевой ставки на 1–1,5 п. п. к концу 2017 года, среднегодовой цене на нефть марки Brent в размере 50 долларов США за баррель и уровне инфляции по итогам года около 5%. При реализации данного сценария агентство ожидает сохранения ставок по ипотеке до конца текущего года на уровне 11–12% и доли просроченной задолженности по ипотечным ссудам на уровне не более 2% портфеля на 01.01.2018.

Негативный сценарий RAEX (Эксперт РА) базируется на сохранении ключевой ставки на уровне 10%. Это возможно при жесткой денежно-кредитной политике Банка России. Заморозка стоимости фондирования и окончание действия программы господдержки могут повлечь за собой рост стоимости ипотечных кредитов. Ипотечные заемщики крайне чувствительны к изменениям ставок: их увеличение даже в пределах 0,5 п. п. на фоне исчерпания эффекта отложенного спроса может привести к существенному снижению темпов роста ипотечного рынка в 2017 году. Негативный сценарий RAEX (Эксперт РА) подразумевает также годовую инфляцию на уровне около 6–8% и среднегодовую цену на нефть в размере 40–45 долларов США за баррель. При таком сценарии по итогам 2017 года темпы прироста ипотечного рынка замедлятся до 9–10%, а объем выдачи составит 1,6 трлн рублей.

Приложение. Графики и таблицы

Таблица 1. Топ-50 регионов РФ по объему ипотечного кредитования в 2016 году