Изучив эту главу, вы узнаете:

• ? что такое ипотечные ценные бумаги и каковы их виды;
• ? как рынок ипотечных ценных бумаг связан с рынком ипотечных кредитов;
• ? какие модели рынков ипотечных кредитов сформировались в мировой практике и каково их влияние на рынки ипотечных ценных бумаг;
• ? на какой стадии находится российский рынок ипотечных ценных бумаг, каковы его проблемы и тенденции развития.

Понятие ипотечных ценных бумаг и их виды

Название «ипотечные ценные бумаги» говорит о том, что связаны они с ипотекой - залогом недвижимости. Термин «ипотека» появился еще в древние времена (Греция VI в. до н. э.).

Ипотека (hypotheka) - обеспечение ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями.

В России эти отношения регулируются двумя законами (в последней редакции): от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (последняя редакция) (далее - Закон об ипотечных ценных бумагах).

Ипотека - это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается во владении должника, а кредитор, в случае невыполнения последним своего обязательства, приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Чаще всего залог недвижимого имущества возникает при ипотечном кредитовании, когда банк выдает кредит под залог приобретаемого недвижимого имущества, которое и становится предметом залога. Другим случаем ипотеки является получение кредита или займа под залог уже существующего недвижимого имущества на какие-то иные цели заемщика, не обязательно связанные с этой недвижимостью.

Должник по кредиту (займу), обеспеченному ипотекой, владеет и пользуется своим имуществом, однако распорядиться (продать, заложить) им может только с согласия кредитора (банка). Когда должник не в состоянии исполнять свои обязательства, недвижимость продается с аукциона, из полученных денежных средств удовлетворяются требования кредитора, а оставшиеся деньги возвращаются должнику. Таким образом, ипотека выступает как способ обеспечения обязательств должника и снижает риски банка-кредитора (рис. 10.1). Дополнительной защитой кредитора является страхование как самого заложенного имущества, так и жизни и здоровья должника.

Рис. 10.1.

Ипотечные ценные бумаги - долговые ценные бумаги, рефинансируемые с помощью обязательств по одному или нескольким ипотечным кредитам. Процентные выплаты и выплаты по основной сумме долга по таким ценным бумагам производятся из средств, полученных по обеспечивающим кредитам.

При выдаче кредита под залог недвижимого имущества оформляется кредитный договор, который определяет отношения должника и кредитора, порядок выдачи и погашения кредита, а также договор залога, который определяет отношения залогодателя и залогодержателя, порядок пользования залогом, его ликвидации (продажи) в случае неисполнения обязательств по кредитному договору.

Закладная - это именная ценная бумага, которая удостоверяет права ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Например, банк, который выдает ипотечный кредит, выступает кредитором по обеспеченному ипотекой обязательству (по кредитному договору) и залогодержателем заложенного недвижимого имущества. Права этого банка как залогодержателя могут быть также дополнительно обеспечены закладной.

Зачем нужна закладная, если все права кредитора и залогодержателя прописаны в соответствующих договорах? Закладная - это ценная бумага, которая может обращаться на рынке, следовательно, она дает возможность банку-кредитору передать, переуступить свои права иному лицу, просто передав (продав) этому лицу закладную.

Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель. Часто это одно и то же лицо, но не обязательно. Закладная должна иметь все обязательные реквизиты, в том числе содержать все существенные условия договоров - кредитного и договора залога, поэтому иногда закладная представляет собой целую «книгу». Поскольку все права, связанные с недвижимым имуществом, подлежат государственной регистрации, то и выдача закладной ее первому держателю осуществляется органом, осуществившим такую регистрацию прав залогодержателя. В дальнейшем владелец закладной может передать ее другому лицу, при этом такая сделка совершается в простой письменной форме. Передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности, т. е. и права кредитора, и права залогодержателя.

Свойства закладной:

• ? выражает отношения долга. Однако владелец закладной при невозврате долга может получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества, но не само имущество;
• ? именная бумага. Права, удостоверенные закладной, принадлежат названному в ней лицу;
• ? неэмиссионная бумага;
• ? документарная бумага. При осуществлении своих прав владелец закладной обязан предъявлять закладную тому лицу, в отношении которого осуществляется соответствующее право, по его требованию, если только при залоге закладной она не передана в депозит нотариуса ;
• ? срочная бумага. Она имеет конкретный срок погашения, а если сумма обязательства подлежит уплате по частям - конкретные сроки (периодичность) платежей;
• ? обращающаяся ценная бумага (т. е. может существовать и вторичный рынок закладных);
• ? процентная бумага. По закладной предусмотрены выплаты процента сверх номинала, который может быть фиксированным или плавающим.

Почему же закладные не обращаются на рынке? Этому препятствуют несколько факторов:

• 1) закладная оформляется как документ, договор, состоящий из множества страниц и связанный с другими договорами (кредита, страхования жизни, страхования имущества, счета и др.);
• 2) суммы закладных, как правило, недостаточно высоки, чтобы быть привлекательными для крупных инвесторов, а мелкие инвесторы предпочитают другие активы, более понятные и менее рискованные;
• 3) процентный риск. Процент по кредиту является доходом по закладной, он фиксирован, и при колебании ставок на рынке закладная будет нести процентный риск;
• 4) риск потери стоимости имущества. Все закладные разные, оформлены на разные объекты недвижимости, стоимость которых колеблется и может быть завышена. Если цены на недвижимость упадут, некоторые заемщики могут отказаться от выплат по кредиту и отдать подешевевшее заложенное имущество обратно. Поэтому покупатель закладной с неохотой идет на риск покупки такой бумаги;
• 5) кредитный риск. В основе закладной лежит кредит, выданный заемщику. Состояние дел этого заемщика для покупателя закладной, а иногда и для самого банка-кредитора - неясный вопрос. Поэтому в случае ухудшения кредитного состояния заемщика (увольнения с работы, отсутствия доходов) возврат основной суммы кредита и процентов по ней становится маловероятным событием.

Таким образом, приобретение одной закладной - весьма рискованное и затратное мероприятие. Однако ее обращаемость позволяет конструировать финансовые продукты путем создания некоего портфеля и совмещения в нем разных активов так, чтобы снизить общий риск при сохранении доходности. На первый взгляд кажется, что такое невозможно, однако если мы рассмотрим детали, то:

• ? вместо нескольких закладных на эту сумму можно выпустить некоторое количество стандартных бумаг, тогда проблемы с приобретением пакета и сложностями договоров можно избежать;
• ? кредитный, процентный и риск потери стоимости имущества при объединении нескольких закладных снижаются, так как, например, при переоценке стоимости одного объекта может быть недооценен другой, и отказ одного из 1000 заемщиков от платежей не сильно повлияет на общий финансовый результат.

Поэтому финансовые инженеры придумали схему секьюритизации - превращения необращаемых активов в рыночные ценные бумаги.

Свойство обращаемости закладных как ценной бумаги позволяет использовать их в качестве обеспечения при эмиссии других ценных бумаг - облигаций с ипотечным покрытием.

Облигация с ипотечным покрытием - облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается полностью или частично залогом ипотечного покрытия.

Отдельной разновидностью таких облигаций являются жилищные облигации с ипотечным покрытием - облигации с ипотечным покрытием, в состав которого входят только права требования, обеспеченные залогом жилых помещений.

Облигации с ипотечным покрытием можно рассматривать как облигации с залоговым обеспечением, только с особым предметом залога.

Такие облигации выпускаются с целью рефинансирования ипотечных кредитов. Банк, осуществляющий ипотечное кредитование, аккумулирует пул закладных (ипотечное покрытие) , по которым получает регулярные платежи в погашение выданных кредитов. Банк может под этот пул закладных выпустить от своего имени облигации, погашение основного долга по которым и выплата процентов будут осуществляться за счет поступлений по закладным. Банк может также передать пул закладных другому лицу (ипотечному агентству), которое уже от своего имени выпустит облигации.

Подобная схема рефинансирования ипотечных кредитов широко применяется в США, где уже в 30-е гг. XX в. начинает формироваться система государственной поддержки ипотечного кредитования, создаются специализированные организации, в том числе ипотечные агентства. В США рынок ипотечных кредитов функционирует на основе хорошо развитого рынка ипотечных облигаций, что обеспечивает рефинансирование банков, осуществляющих ипотечное кредитование.

В России состав ипотечного покрытия регулируется законодательно.

Ипотечное покрытие может состоять только из обеспеченных ипотекой требований о возврате основной суммы долга и (или) об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными, и (или) ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные средства в валюте РФ или иностранной валюте, а также государственные ценные бумаги и недвижимое имущество в случаях, предусмотренных законом.

Другими словами, ипотечное покрытие в России может состоять:

• 1) из закладных;
• 2) ипотечных сертификатов участия;
• 3) государственных ценных бумаг;
• 4) денежных средств.

Недвижимое имущество может входить в состав ипотечного покрытия только в особых случаях и на определенный срок.

Ипотечное покрытие можно рассматривать как своего рода аналог паевого инвестиционного фонда, участники которого владеют ценной бумагой, удостоверяющей их права «дольщиков» ипотечного покрытия.

Ипотечный сертификат участия - именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие.

Ипотечное покрытие находится в доверительном управлении, которое осуществляет либо управляющая компания, либо банк.

Облигации с ипотечным покрытием - это облигации, ценные бумаги, эмиссия которых имеет особенности по сравнению с «обычными» облигациями, в частности, эмитентами облигаций с ипотечным покрытием могут быть только ипотечные агенты и кредитные организации.

Ипотечный агент - это акционерное общество, единственным предметом деятельности которого может быть только приобретение требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных.

Для этого ипотечный агент может осуществлять заимствования, в том числе посредством эмиссии облигаций с ипотечным покрытием. Ипотечный агент не может иметь штат сотрудников, полномочия единоличного исполнительного органа ипотечного агента должны быть переданы коммерческой организации, ведение бухгалтерского учета также передается специализированной организации. Никакие изменения в уставе ипотечного агента не допускаются. После погашения всех выпусков размещенных облигаций с ипотечным покрытием ипотечный агент ликвидируется.

Основным эмитентом облигаций с ипотечным покрытием в России является Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, которое учредило для этой цели несколько специализированных акционерных обществ - ипотечных агентов, однако рынок ипотечных облигаций в России находится еще в самом начале своего развития.

• Галанов В. А., Басова А. И. Рынок ценных бумаг. М., 2006.
• Статья 17 Закона об ипотеке (залоге недвижимости).

Характеристика ипотечных ценных бумаг

Несмотря на различные виды ипотечных ценных бумаг, как правило, большинство ИЦБ обладают следующими общими характеристиками:

1) практически во всех случаях платежи, выплачиваемые держателям ИЦБ, являются периодическими. Чаще период бывает месячным, реже квартальным;

2) платежи от пула активов обычно состоят из двух частей: процентной (плата за пользование кредитами) и амортизационной (погашение кредитов). Амортизационные платежи могут быть плановыми или досрочными, полными или частичными;

3) плановая амортизация представляет собой постепенное погашение баланса по кредиту таким образом, что к концу срока ипотечного кредита баланс оказывается погашен, в отличие от корпоративных облигаций, когда в течение всего срока обращения облигации выплачивается только купон, а баланс (номинал) погашается по окончании срока;

4) досрочное погашение ИЦБ отражает тот факт, что в большинстве случаев заемщик по ипотечному кредиту имеет право на частичную или полную досрочную выплату кредита, например, при продаже квартиры, составляющей залог по кредиту;

5) уровень доходности ипотечных облигаций как долгового инструмента зависит от уровня риска невыплат, а также срока обращения. Риск невыплат по ипотечной облигации, в свою очередь, напрямую связан с ее обеспечением. Обеспечение недвижимостью и гарантией государства по ипотечным облигациям предполагает, что они будут менее рискованными (и доходными), чем корпоративные облигации, но при этом более доходными, чем государственные.

Недостатками ипотечных ценных бумаг являются:

низкая ликвидность;

наличие риска досрочного погашения (prepayment risk), который не позволяет точно определить дюрацию и доходность.

Ключевыми преимуществами ипотечных ценных бумаг являются:

надежность;

прозрачность;

доступность;

долгосрочность.

Подавляющее большинство ИЦБ имеют очень высокий кредитный рейтинг. Причиной тому является не только обеспечение ИЦБ в виде залога недвижимости. Каждый эмитент прилагает все усилия, чтобы повысить кредитный рейтинг своих бумаг. Задача эмитента или организатора эмиссии ИЦБ - снизить кредитный риск секьюритизируемых активов, которому подвергаются держатели ИЦБ, и таким образом достичь более высокого, по сравнению с секьюритизируемыми активами, кредитного рейтинга облигаций. Немаловажным фактором является льготная система налогообложения доходов инвесторов, получаемых от вложений в ипотечные ценные бумаги: такова практика большинства стран.

Ипотечные ценные бумаги на российском фондовом рынке

На российском финансовом рынке ипотечные ценные бумаги появились 11 ноября 2003 г. в связи с вступлением в силу Федерального закона от 11.11.2003 № 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах". Закон определил два вида ипотечных ценных бумаг.

Облигации с ипотечным покрытием - это облигации, исполнение обязательств по которым обеспечивается залогом ипотечного покрытия. Являясь эмиссионными ценными бумагами, они подлежат регистрации в Федеральной службе по финансовым рынкам. Облигации могут выпускаться как в документарной, так и бездокументарной форме. Согласно российскому законодательству именные ценные бумаги могут выпускаться только в бездокументарной форме, в то время как предъявительские ценные бумаги существуют исключительно в документарной форме, если иное не предусмотрено законом. Поскольку облигации являются долговыми ценными бумагами, они предоставляют своему держателю право на получение только номинальной стоимости таких облигаций и фиксированного процента. Ипотечное покрытие закладывается эмитентом в пользу всех держателей облигаций.

Второй вид ипотечных ценных бумаг - ипотечный сертификат участия. Это именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, а также право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на денежные средства, полученные во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные Законом об ИЦБ.

ипотечная ценная бумага россия

Структура сертификатов участия построена на российской концепции доверительного управления, которая, в отличие от концепции доверительной собственности (траста) по общему праву, не влечет перехода прав собственности на передаваемое в доверительное управление имущество. Одновременно с приобретением сертификатов участия их владельцы приобретают долю в праве общей собственности на ипотечное покрытие и автоматически заключают договор доверительного управления с эмитентом, выступающим в роли доверительного управляющего ипотечным покрытием. Управляющий лишь управляет ипотечным покрытием, право собственности на которое принадлежит совместно держателям сертификатов участия. Ипотечные сертификаты участия являются именными ценными бумагами и могут выпускаться только в бездокументарной форме. Ипотечный сертификат участия не является эмиссионной ценной бумагой и, следовательно, не подлежит регистрации в Федеральной службе по финансовым рынкам.

Несмотря на то что ипотечные облигации и сертификаты участия как класс долговых инструментов появились совсем недавно, они уже представляют большой интерес для институциональных инвесторов. Инвесторами в российские ипотечные облигации выступают крупные игроки, преимущественно иностранные, которые предпочитают держать в портфеле существенный объем выпуска. Поэтому ликвидность ипотечных ценных бумаг на вторичном рынке пока ограничена.

Кроме того, согласно российскому законодательству к эмитентам ипотечных бумаг предъявляются требования, которые продиктованы необходимостью минимизировать риски инвесторов и задекларировать их права в отношении инвестиционного покрытия. В соответствии с российским законодательством эмитентами облигаций с ипотечным покрытием могут являться только ипотечные агенты и кредитные организации. Ипотечный агент может существовать исключительно в форме АО. Эмитент ипотечных ценных бумаг должен соблюдать нормативы Банка России и строгие требования по раскрытию информации. Ранее для эмитентов ипотечных ценных бумаг предусматривались повышенные нормативы достаточности капитала (14%), однако в июне 2007 г. было принято решение о снижении данного требования с целью стимулирования ипотечного рынка. Теперь ЦБ РФ приводит норматив к общеустановленному значению: для банков с УК свыше 5 млн евро - 10%, для остальных - 11%.

Ипотечные ценные бумаги должны быть обеспечены покрытием, которое должно составлять не менее 80% стоимости облигаций в течение всего срока жизни бумаг. В ином случае у держателей возникает право досрочного предъявления их к оферте.

Говоря о системе льготного налогообложения, следует отметить, что ипотечные ценные бумаги подлежат налогообложению по ставке 15% годовых (для бумаг, выпущенных после 01.01.2007), необеспеченные ценные бумаги - 24%, ипотечные бумаги, выпущенные до 01.01.2007, облагаются налогом по ставке 9% годовых.

Между тем для инвесторов эти бумаги привлекательны не доходностью, а надежностью и ликвидностью. Доходность по ИЦБ и не должна быть высокой, иначе привлекаемые на рынок кредитования ресурсы будут дороги, и ставки по ипотечным кредитам будут высоки. Но данный инструмент очень интересен тем, кто хочет вложить свои сбережения так, чтобы получать гарантированный доход. Особенно ипотечные ценные бумаги интересны пенсионным фондам, страховым компаниям, ПИФам и другим потенциальным инвесторам в России, имеющим "длинные" деньги. Однако в России данные бумаги еще не показали всех своих преимуществ - российский рынок ипотечных ценных бумаг пока не дал такой возможности, поскольку он находится в начальной стадии развития.

8.3. Ипотечные ценные бумаги

Существуют следующие виды ипотечных ценных бумаг: облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия. Суть ипотечных ценных бумаг заключается в том, что организация, предоставившая кредит под залог объекта недвижимости, выпускает ценные бумаги, обеспеченные закладными, и затем продает их другим инвесторам.

Отличительной особенностью ипотечных ценных бумаг является особый способ их обеспечения – обеспечение посредством ипотечного покрытия. Согласно ст. 3 Закона «Об ипотечных ценных бумагах» в состав основного ипотечного покрытия могут входить только обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными, и/или ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные средства в валюте РФ или иностранной валюте, а также государственные ценные бумаги.

В состав ипотечного покрытия облигаций с ипотечным покрытием, за исключением жилищных облигаций с ипотечным покрытием, могут входить требования, обеспеченные залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено.

Облигация с ипотечным покрытием – облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия.

Разновидностью облигации с ипотечным покрытием является жилищная облигация с ипотечным покрытием , особенность которой заключается в том, что в состав ипотечного покрытия входят только права требования, обеспеченные залогом жилых помещений.

Основные характеристики облигаций с ипотечным покрытием представлены в табл. 8.3.1.

Таблица 8.3.1. Основные характеристики облигаций с ипотечным покрытием

Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием может осуществляться только ипотечными агентами и кредитными организациями.

Ипотечный агент – специализированная коммерческая организация, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и/или закладных и которой предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием.

Приобретение требований может осуществляться посредством договора купли-продажи, мены, цессии (уступки требования), иной сделки об отчуждении этого имущества, в том числе связанной с оплатой уставного капитала (акций) ипотечного агента этим имуществом, а также в результате универсального правопреемства.

Облигации с ипотечным покрытием закрепляют право их владельцев на получение процента, размер которого определен решением о выпуске облигаций с ипотечным покрытием их номинальной стоимости. Выплата процентов по облигациям с ипотечным покрытием должна осуществляться не реже чем один раз в год.

Облигации с ипотечным покрытием выпускаются в документарной и бездокументарной форме. При документарной форме облигаций с ипотечным покрытием обязательным реквизитом сертификата облигации является указание о порядке и об условиях выплаты дохода владельцам такой облигации, а также о порядке и об условиях ее погашения.

Ипотечное покрытие данных облигаций могут составлять помимо вышеназванного имущества также государственные ценные бумаги и недвижимое имущество.

Размер (сумма) обеспеченных ипотекой требований, составляющих ипотечное покрытие облигаций, не может быть менее чем 80% общей номинальной стоимости облигаций.

На момент представления документов для государственной регистрации выпуска облигаций с ипотечным покрытием размер (сумма) обеспеченных ипотекой требований, составляющих ипотечное покрытие таких облигаций, должен быть не менее их общей номинальной стоимости и суммы процентов по этим облигациям.

Для обеспечения полноты исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием размер ипотечного покрытия данных облигаций на любую дату до их погашения должен быть не менее, чем размер (сумма) обязательств по этим облигациям.

Ипотечный сертификат участия – это именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие.

Основные характеристики ипотечных сертификатов участия следующие (табл. 8.3.2).

Таблица 8.3.2. Основные характеристики ипотечных сертификатов участия

Ипотечный сертификат участия не является эмиссионной ценной бумагой. Выдача ипотечных сертификатов участия может осуществляться только коммерческими организациями, имеющими лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, а также кредитными организациями. Срок действия договора доверительного управления ипотечным покрытием, устанавливаемый правилами доверительного управления ипотечным покрытием, не должен быть менее года и более 40 лет.

Выдача ипотечных сертификатов участия осуществляется лицу, которому принадлежат права требования, составляющие ипотечное покрытие.

Каждый ипотечный сертификат участия удостоверяет одинаковый объем прав, в том числе одинаковую долю в праве общей собственности на ипотечное покрытие.

Права, удостоверенные ипотечным сертификатом участия, фиксируются в бездокументарной форме. Учет прав на ипотечные сертификаты участия осуществляется на лицевых счетах в реестре владельцев ипотечных сертификатов участия и, если это предусмотрено правилами доверительного управления ипотечным покрытием, на счетах депо депозитариями, которым для этих целей в реестре владельцев ипотечных сертификатов участия открываются лицевые счета номинальных держателей. При этом они, за исключением депозитариев, осуществляющих учет прав на ипотечные сертификаты участия, обращение которых осуществляется через организатора торговли на рынке ценных бумаг, не вправе открывать счета депо другим депозитариям, выполняющим функции номинальных держателей ценных бумаг своих клиентов (депонентов).

Регистратор, осуществляющий ведение реестра владельцев ипотечных сертификатов участия, по требованию владельца ипотечных сертификатов участия, уполномоченного им лица или номинального держателя обязан подтвердить права указанных лиц на ипотечные сертификаты участия путем выдачи в течение 5 дней выписки из реестра владельцев ипотечных сертификатов участия.

Количество ипотечных сертификатов участия, удостоверяющих долю в праве общей собственности на ипотечное покрытие, указывается в правилах доверительного управления этим ипотечным покрытием.

Ипотечный сертификат участия не имеет номинальной стоимости.

Ипотечные сертификаты участия свободно обращаются, в том числе через организаторов торговли на рынке ценных бумаг.

Тест 1. Выбор верного ответа

1. Облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия, – это:

а) облигация;

в) консоли.

2. Выпуск облигаций с ипотечным покрытием осуществляет:

а) ипотечный агент и кредитная организация;

б) физическое лицо;

в) физическое лицо и юридическое лицо.

3. По форме выпуска облигации с ипотечным покрытием являются:

а) эмиссионными ценными бумагами;

б) неэмиссионными ценными бумагами;

в) долевыми ценными бумагами.

4. Специализированная коммерческая организация, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и/или закладных, и которой предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, – это:

а) ипотечный агент;

б) финансовый консультант;

в) депозитарий.

5. Выплата процентов по облигациям с ипотечным покрытием должна осуществляться:

а) не реже чем 1 раз в год;

б) 1 раз в 3 месяца;

в) 2 раза в год.

6. По форме существования облигации с ипотечным покрытием являются:

а) документарными и бездокументарными ценными бумагами;

б) документарными ценными бумагами;

в) бездокументарными ценными бумагами.

7. Размер (сумма) обеспеченных ипотекой требований, составляющих ипотечное покрытие облигаций, не может быть менее чем:

а) 100% общей номинальной стоимости облигаций;

б) 80% общей номинальной стоимости облигаций;

в) 50% общей номинальной стоимости облигаций.

8. Именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, – это:

а) ипотечный сертификат участия;

б) облигация с ипотечным покрытием;

в) инвестиционный пай.

9. Выдача ипотечных сертификатов участия может осуществляться:

а) только коммерческими организациями, имеющими лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами;

б) кредитными организациями;

в) коммерческими организациями, имеющими лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, а также кредитными организациями.

10. Срок действия договора доверительного управления ипотечным покрытием, устанавливаемый правилами доверительного управления ипотечным покрытием, не должен быть:

а) менее года и более 40 лет;

б) менее года и более 15 лет;

в) более 15 лет.

11. Права, удостоверенные ипотечным сертификатом участия, фиксируются:

а) в бездокументарной форме;

б) в документарной форме;

в) как в бездокументарной форме, так и в документарной форме.

12. Учет прав на ипотечные сертификаты участия осуществляется:

а) на лицевых счетах в реестре владельцев ипотечных сертификатов участия;

б) на счетах депо депозитариями, которым для этих целей в реестре владельцев ипотечных сертификатов участия открываются лицевые счета номинальных держателей;

в) на лицевых счетах в реестре владельцев ипотечных сертификатов участия и, если это предусмотрено правилами доверительного управления ипотечным покрытием, на счетах депо депозитариями, которым для этих целей в реестре владельцев ипотечных сертификатов участия открываются лицевые счета номинальных держателей.

13. В состав ипотечного покрытия ипотечных сертификатов участия могут входить:

а) требования по обеспеченным ипотекой обязательствам; ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие; денежные средства, полученные в связи с исполнением обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, обращением взыскания по таким требованиям и исполнением обязательств по ипотечным сертификатам участия, составляющим ипотечное покрытие;

б) только требования по обеспеченным ипотекой обязательствам; ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие;

в) только денежные средства, полученные в связи с исполнением обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, обращением взыскания по таким требованиям и исполнением обязательств по ипотечным сертификатам участия, составляющим ипотечное покрытие.

14. Ипотечные сертификаты участия обращаются:

а) исключительно на внебиржевом рынке;

б) исключительно через организаторов торговли на рынке ценных бумаг;

в) свободно обращаются, в том числе через организаторов торговли на рынке ценных бумаг.

Тест 2. Исключение несоответствия

1. Отличительными чертами эмиссионных ипотечных ценных бумаг являются:

а) ограниченный круг юридических лиц, имеющих право их выпуска;

б) они могут выпускаться только под обеспечение, состав и порядок замены которого указаны в законе;

в) особая надежность эмиссионных ипотечных ценных бумаг, основанная на установлении для них специальных экономических нормативов.

г) особый порядок их выпуска и обращения;

д) могут выпускаться без обеспечения.

2. Кредитные организации, осуществляющие эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, должны выполнять следующие требования и нормативы:

а) требования, установленные ЦБ РФ;

б) норматив рентабельности и оборачиваемости;

в) минимальное соотношение размера предоставленных кредитов с ипотечным покрытием и собственных средств;

г) минимальное соотношение размера ипотечного покрытия и объема эмиссии облигаций с ипотечным покрытием;

д) максимальное соотношение совокупной суммы обязательств кредитной организации перед кредиторами, которые в соответствии с федеральными законами имеют приоритетное право на удовлетворение своих требований перед владельцами облигаций с ипотечным покрытием, и собственных средств;

е) норматив достаточности собственных средств;

ж) нормативы ликвидности;

з) размер процентного и валютного риска.

3. Ипотечный агент должен соответствовать следующим требованиям:

а) обязан быть акционерным обществом;

б) его полное фирменное наименование на русском языке должно содержать слова «ипотечная специализированная организация» или «ипотечный агент»;

в) в его учредительных документах должно быть указано общее количество выпусков облигаций с ипотечным покрытием, для эмиссии которых он создается; изменение общего количества выпусков облигаций с ипотечным покрытием, для эмиссии которых создается ипотечный агент, не допускается;

г) должен быть паевым инвестиционным фондом;

д) не может иметь штат сотрудников; полномочия единоличного исполнительного органа ипотечного агента должны быть переданы коммерческой организации;

е) ведение бухгалтерского учета ипотечного агента должно быть передано специализированной организации;

ж) не вправе заключать возмездные договоры с физическими лицами и осуществлять виды предпринимательской деятельности;

з) после исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием всех выпусков он подлежит ликвидации.

4. Преимущества облигаций с ипотечным покрытием состоят в следующем:

а) они закрепляют право их владельцев на получение процента, размер которого определен решением о выпуске облигаций с ипотечным покрытием их номинальной стоимости;

б) они дают право на получение дивидендов;

в) исполнение обязательств по ним обеспечивается залогом ипотечного покрытия;

г) предоставляют их владельцам все права, возникающие из залога ипотечного покрытия;

д) передача прав, возникших из залога ипотечного покрытия, без передачи прав на облигацию с ипотечным покрытием является недействительной;

е) каждый владелец облигации одного выпуска имеет равные права в отношении требований и иного имущества, составляющих ипотечное покрытие с другими владельцами облигаций этого же выпуска;

ж) они дают право на управление акционерным обществом;

з) выпускаются паевыми инвестиционными фондами.

5. Характеристика ипотечных сертификатов участия:

а) неэмиссионная ценная бумага;

б) именная ценная бумага;

в) эмиссионная ценная бумага;

г) бездокументарная форма выпуска;

д) документарная ценная бумага;

е) безноминальная ценная бумага;

ж) срочная ценная бумага;

з) бессрочная ценная бумага.

Тест 3. Альтернатива выбора

Ответьте «Да» или «Нет».

1. Специализированная коммерческая организация, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам, обеспеченным ипотекой, и/или закладных и которой предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, – это ипотечный агент?

2. Облигация с ипотечным покрытием – это облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия?

3. Облигация с ипотечным покрытием – это эмиссионная ценная бумага?

4. Облигация с ипотечным покрытием – это только документарная ценная бумага?

5. Облигации с ипотечным покрытием закрепляют право их владельцев на получение процента, размер которого определен решением о выпуске облигаций с ипотечным покрытием их номинальной стоимости?

6. Может ли ипотечное покрытие облигаций с ипотечным покрытием составлять государственные ценные бумаги и недвижимое имущество?

7. Размер (сумма) обеспеченных ипотекой требований, составляющих ипотечное покрытие облигаций, не может быть менее чем 80% общей номинальной стоимости облигаций?

8. На момент представления документов для государственной регистрации выпуска облигаций с ипотечным покрытием размер (сумма) обеспеченных ипотекой требований, составляющих ипотечное покрытие таких облигаций, должен быть не менее их общей номинальной стоимости и суммы процентов по этим облигациям?

9. Ипотечный сертификат участия не является эмиссионной ценной бумагой?

10. Ипотечный сертификат участия – это именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие?

11. Выдача ипотечных сертификатов участия может осуществляться только коммерческими организациями, имеющими лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, а также кредитными организациями?

12. Каждый ипотечный сертификат участия удостоверяет одинаковый объем прав, в том числе одинаковую долю в праве общей собственности на ипотечное покрытие?

13. Права, удостоверенные ипотечным сертификатом участия, фиксируются в бездокументарной форме?

14. Выдача ипотечных сертификатов участия осуществляется лицу, которому принадлежат права требования, составляющие ипотечное покрытие?

15. Учет прав на ипотечные сертификаты участия осуществляется на лицевых счетах в реестре владельцев ипотечных сертификатов участия и, если это предусмотрено правилами доверительного управления ипотечным покрытием, на счетах депо депозитариями, которым для этих целей в реестре владельцев ипотечных сертификатов участия открываются лицевые счета номинальных держателей?

16. Количество ипотечных сертификатов участия, удостоверяющих долю в праве общей собственности на ипотечное покрытие, указывается в правилах доверительного управления этим ипотечным покрытием?

17. Ипотечный сертификат участия не имеет номинальной стоимости?

18. Выпуск производных от ипотечных сертификатов участия ценных бумаг допускается?

19. Допускается ли замена требований и иного имущества, составляющих ипотечное покрытие ипотечных сертификатов участия?