Существенные условия и форма договора продажи предприятия. Договор продажи предприятия Существенные условия договоров по отчуждению предприятия

Гражданский кодекс Российской Федерации определяет договор продажи предприятия как разновидность договора купли-продажи.

В соответствии с п. 1 ст. 559 ГК РФ по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Нормы, регламентирующие порядок заключения и исполнения договора продажи предприятия, выделены в гл. 30 ГК РФ в отдельный параграф наряду с общими положениями о купле-продаже, розничной купле-продаже, поставке, поставке для государственных нужд, энергоснабжении, контрактации и продаже недвижимости.

Можно согласиться с мнением В.В. Витрянского, считающего, что договор продажи предприятия является отдельным видом договора купли-продажи, а отсылка к нормам, регулирующим договор купли-продажи недвижимости, никак не может служить основанием для вывода о том, что договор продажи предприятия является разновидностью договора купли-продажи недвижимости.

Аргументируя данную точку зрения, В.В. Витрянский говорит о том, что "квалифицирующим признаком, позволяющим выделять договор продажи предприятия в отдельный вид договора купли-продажи, является специфика предмета договора, включающего в себя. два рода объектов: во-первых, продаваемое предприятие как единый имущественный комплекс; во-вторых, действия продавца по передаче предприятия в собственность покупателя, а также действия последнего по его принятию и оплате.

Представляется, что высказанная уважаемым автором позиция может быть принята только частично.

Действительно, предприятие как объект договора продажи предприятия является недвижимостью особого рода. Однако действия продавца по передаче предприятия в собственность покупателя и действия покупателя по оплате и принятию предприятия в принципе ничем не отличаются от аналогичных действий покупателя и продавца объектов недвижимости. Составление и подписание передаточного акта, подтверждающего факт исполнения продавцом обязанности по договору купли-продажи, являются обязательным элементом отношений сторон по договору купли-продажи недвижимости (ст.556 ГК).

Особенности договора продажи предприятия, позволяющие выделить его в договор купли-продажи отдельного вида, заключаются:

• 1) в особенностях правового регулирования преддоговорных отношений сторон и порядка заключения договора (обязательное проведение инвентаризации, аудиторской оценки и составление бухгалтерского баланса, государственная регистрация договора купли-продажи предприятия);
• 2) в особенностях правового регулирования отношений сторон, возникающих после исполнения основных обязанностей сторон по договору (специальный порядок предъявления требований по качеству предприятия, расторжения и признания недействительным договора купли-продажи предприятия).

Вышеуказанные особенности отсутствуют в договоре купли-продажи недвижимости, так как они обусловлены спецификой предприятия как объекта договора продажи предприятия.

При определении предмета договора продажи предприятия необходимо подробнее рассмотреть вопрос о том, какие именно имущественные комплексы могут отчуждаться по договору продажи предприятия.

В соответствии со ст.132 ГК РФ предприятием в качестве объекта прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги. А также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Говоря о характеристиках предприятия как особого объекта прав, О.М. Козырь отмечает, что предприятие признано недвижимостью условно, что проявляется в том, что по составляющим его элементам этот объект настолько неоднороден. Что отнесение его к той или иной группе объектов может быть осуществлено только исходя из характеристики его как особого имущественного комплекса, но, не основываясь на природе составляющих его элементов, многие из которых к недвижимости не относятся. Предприятие является объектом, который выпадает из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной, не является.

Дополняя характеристики предприятия, указанные О.М. Козырь, можно также отметить такую особенность предприятия, как отсутствие его в качестве определенного объекта гражданских прав в какой-либо иной момент, кроме момента продажи предприятия (или совершения иной сделки). Очевидно, что все элементы, входящие в состав конкретного предприятия, в совокупности характеризуют предприятие как объект гражданских прав только в момент заключения соответствующего договора. Сразу же после заключения договора купли-продажи в составе предприятия будут происходить изменения (погашаться и возникать долги и права требования, использоваться сырье, реализовываться продукция и т.д.), в результате которых невозможно говорить о тождестве продаваемого предприятия и того предприятия, которое будет существовать уже через месяц после заключения договора купли-продажи.

Статья 132 ГК РФ говорит о предприятии как об имущественном комплексе, что отнюдь не означает тождественность данных понятий. В ст.340 ГК РФ говорится об ипотеке предприятия и иного имущественного комплекса, в ст.1013 ГК РФ сказано, что объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы.

С.А. Степанов, подчеркивающий невозможность отождествления предприятия в том виде, в котором его определение содержится в ст.132 ГК РФ, и имущественного комплекса, считает, что действующее законодательство "распространяет на имущественный комплекс режим недвижимости (ст.132 ГК РФ)". И тем самым упускает возможность создания иной юридической конструкции имущественного комплекса, в которой имущественный комплекс недвижимостью не является.

Традиционно продажа предприятия рассматривается учеными как продажа бизнеса, которая предполагает передачу покупателю в совокупности материальных объектов (недвижимых и движимых вещей) и нематериальных объектов (исключительных прав, прав требования и долгов).

Вместе с тем очевидно, что в современном хозяйственном обороте бизнес, то есть организованное предпринимательское дело, может не иметь в своей основе не только недвижимости, но и вообще материального элемента.

Нередки ситуации, когда предприниматель арендует у государства на длительный срок земельный участок со зданиями, осуществляет их капитальный ремонт, закупает оборудование и на этой материальной основе начинает выпуск продукции под собственным коммерческим обозначением и собственными товарными знаками. Таким образом, организованный бизнес вполне может считаться имущественным комплексом, но не предприятием, так как ст.132 ГК РФ исходит из того, что "основным предпринимательским звеном" любого предприятия является недвижимость, в силу чего все предприятие в целом как объект права рассматривается как недвижимость. При отсутствии в составе предприятия недвижимости, принадлежащей владельцу бизнеса на праве собственности, будут отсутствовать основания регистрировать право собственности на предприятие, равно как и договор купли-продажи предприятия, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, предметом договора купли-продажи предприятия являются сложные объекты - имущественные комплексы, которые имеют в своем составе недвижимость. Иные имущественные комплексы не отвечают признакам предприятия и, соответственно, не могут отчуждаться по договору купли-продажи предприятия.

Распространение ст.132 ГК РФ и, соответственно, всех иных норм ГК РФ, посвященных обороту предприятий, только на те имущественные комплексы, в составе которых имеется недвижимость, вовсе не препятствует нормальному хозяйственному обороту. Предприятие как имущественный комплекс, как недвижимость особого рода продается в основном только в ходе приватизации государственного имущества. Для передачи частного бизнеса основной формой договора стал договор купли-продажи акций (долей) хозяйственного общества, владеющего соответствующим бизнесом (предприятием). Это объясняется не только простотой заключения и исполнения договора купли-продажи акций (долей) по сравнению с договором купли-продажи предприятия, но и отсутствием дополнительной налоговой нагрузки, которая существенна при продаже предприятия.

Говоря о предмете договора продажи предприятия, нельзя оставить без внимания вопрос о том, может ли быть продана часть предприятия. С одной стороны, в ст.132 ГК РФ указано, что предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. С другой стороны, в ст.559 ГК РФ говорится, что по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс.

Ученые в вопросе о возможности продажи части предприятия заняли неоднозначную позицию. В частности, В.С. Ем говорит о том, что предприятие - юридически неделимая совокупность имущества, при продаже имущества предприятия по частям невозможно частично передать большинство нематериальных активов. С.А. Степанов признает возможность продажи части предприятия, если при этом соблюдаются следующие условия:

• 1) часть имущественного комплекса должна быть обособлена от иного имущества без потерь свойства всего предприятия;
• 2) часть имущественного комплекса в качестве элементов должна включать свойственные только ей права и обязанности;
• 3) часть предприятия должна иметь собственное счетоводство, учет;
• 4) часть предприятия сама по себе, а не в дополнение к основному производству должна представлять предпринимательский интерес;
• 5) часть предприятия заряжена на самовоспроизводство, на борьбу за место на рынке, обеспечена людским субстратом.

Нетрудно заметить, что в том случае, если часть предприятия будет отвечать всем условиям, перечисленным С.А. Степановым, то это будет самостоятельное предприятие, которое принадлежит собственнику наряду с другим предприятием. Так как предприятие является объектом права, то вполне возможно, что один субъект имеет в собственности несколько предприятий и продажа одного из них будет являться продажей предприятия, а не части предприятия.

Таким образом, продажа части предприятия будет являться либо продажей самостоятельного предприятия, либо продажей отдельных видов имущества по общим правилам, предусмотренным для отчуждения соответствующих вещей или имущественных прав.

Договор продажи предприятия (договор купли-продажи предприятия) является одним из видов . По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам, а покупатель принять это предприятие и уплатить за него согласованную договором сумму.

Составление договора продажи предприятия заключается в простой письменной форме.

Переход права собственности на предприятие по договору продажи предприятия к покупателю подлежит государственной регистрации.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью и используется для осуществления предпринимательской деятельности.

Установленные ГК РФ правила о последствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжении договора купли-продажи, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору продажи предприятия, если такие последствия существенно не нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не противоречат общественным интересам.

Предмет договора продажи предприятия образует предприятие как имущественный комплекс, в который входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Исключительные права на средства индивидуализации предприятия, продукции, работ или услуг продавца (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания), а также принадлежащие ему на основании лицензионных договоров права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором.

Права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами. За неисполнение таких обязательств продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность.

Состав продаваемого предприятия определяется в договоре продажи предприятия на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации.

К договору продажи предприятия обязательно приобщаются:

• акт инвентаризации;
• бухгалтерский баланс;
• заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;
• перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Имущество, права и обязанности, указанные в названных документах, подлежат передаче продавцом покупателю, если иное не следует из договора продажи предприятия.

Стоимость предприятия определяется в договоре продажи предприятия на основе полной инвентаризации предприятия.

Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами.

С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия.

Переход права собственности на предприятие к покупателю происходит с момента государственной регистрации этого права.

Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю.

В случаях, когда договором предусмотрено сохранение за продавцом права собственности на предприятие, переданное покупателю, до оплаты предприятия или до наступления иных обстоятельств, покупатель вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено.

Последствия передачи и принятия предприятия с недостатками , в том числе в отношении качества переданного имущества, определяются на основании общих правил договора продажи, если иное не вытекает из договора и с учетом следующего:

• если в передаточном акте указаны сведения о выявленных недостатках предприятия и об утраченном имуществе, покупатель вправе требовать уменьшения стоимости предприятия, если право на предъявление в таких случаях иных требований не предусмотрено договором продажи предприятия;
• покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия;
• продавец в случае получения уведомления покупателя о недостатках имущества, переданного в составе предприятия, или отсутствия в этом составе отдельных видов имущества, подлежащих передаче, может без промедления заменить имущество ненадлежащего качества или предоставить покупателю недостающее имущество.

Покупатель вправе в судебном порядке требовать расторжения или изменения договора продажи предприятия и возвращения того, что исполнено сторонами по договору, если установлено, что предприятие ввиду недостатков, за которые продавец отвечает, не пригодно для целей, названных в договоре продажи, и эти недостатки не устранены продавцом.

По обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, кредиторы должны быть письменно уведомлены одной из сторон договора продажи предприятия до его передачи покупателю.

Кредитор, который письменно не сообщил продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать либо прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков, либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. А если кредитор не был уведомлен о продаже предприятия, он может предъявить иск об удовлетворении требований, в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю.

После передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора.

Итак, договор продажи предприятия содержит :

1. Существенные (обязательные) условия договора продажи предприятия:

• условие о предмете договора продажи предприятия;
• условие о стоимости предприятия;
• условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров продажи предприятия, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

1. Дополнительные условия, которые стороны могут согласовать и отразить в договоре продажи предприятия. Такие условия позволяют сторонам определить объем и характер своих прав и обязанностей, установленных законодателем в диспозитивных нормах:

• передача предприятия;
• переход права собственности на предприятие;
• последствия передачи и принятия предприятия с недостатками и др.

1. Случайные условия договора продажи предприятия (неурегулированные законом возможные условия договора продажи предприятия).
2. Наименование и номер договора продажи предприятия.
3. Дату и место заключения договора продажи предприятия.
4. Информацию о приложениях к договору продажи предприятия.
5. Реквизиты сторон (представителей сторон).

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Договор продажи предприятия является:

1) консенсуальным;

2) возмездным – основанием исполнения обязательства по передаче товара является получение встречного удовлетворения в виде покупной цены, и наоборот;

3) взаимным – наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора купли-продажи.

Предмет договора – предприятие, при этом должен определяться состав продаваемого предприятия, который определяется на основе его полной инвентаризации. Также предметом договора может быть и часть предприятия.

Существенными условия м и договора являются его цена и предмет – предприятие, которое определяется как принадлежащий предпринимателю единый и обособленный имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью и используемый для ведения предпринимательской деятельности.

Стороны договора:

1) предприниматели – граждане или коммерческие организации;

2) государство;

3) федеральные или местные фонды имущества.

Форма договора – письменная, путем составления одного документа, к которому прилагаются акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размеров и сроков обязательств и обязательной государственной регистрацией права собственности на предприятие.

Права и обязанности продавца:

1) обязан подготовить предприятие к передаче;

2) передать предприятие покупателю путем подписания передаточного акта;

3) перенести на покупателя право собственности;

4) предупредить покупателя о всех имеющихся правах третьих лиц на предприятие и перевести на последнего своидолги надлежащим образом;

5) обязательно уведомить и получить согласие кредиторов о продаже предприятия.

Права и обязанности покупателя:

1) оплата полученного предприятия;

2) обязанность принять товар;

3) не может неосновательно отказываться от подписания передаточного акта или уклоняться от государственной регистрации права собственности на предприятие;

4) вправе требовать соответствующего уменьшения цены предприятия при нарушении продавцом условий о количестве и качестве продаваемого предприятия;

5) вправе требовать расторжения или изменения договора при нарушении продавцом условий договора;

6) обязанность своевременно известить продавца о нарушении договора.

31 Договор мены

Договором мены называется договор, по которому стороны взаимно обязуются передать друг другу товары в собственность.

Договор мены является:

1) консенсуальным;

2) возмездным – основанием исполнения обязательства по передаче товара является получение встречного удовлетворения (за товар другой товар);

3) взаимным – наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора мены.

Договор мены может носить как потребительский, общегражданский характер (между гражданами, а также некоммерческими организациями), так и коммерческий (между предпринимателями) в зависимости от назначения предмета договора.

Стороны договора.

Сторонами мены могут выступать только лица, обладающие правом собственности или другим вещным правом на имущество:

1) граждане;

2) юридические лица;

3) предприниматели;

4) комиссионеры.

Предметом договора мены могут являться любые не изъятые из оборота вещи, а также сущест вует возможность мены вещи на имущественное право. Субъективные гражданские обязанности, а также личные неимущественные блага не могут выступать в качестве предмета договора мены.

Цена договора

– стоимость каждого из встречных предоставлений, при неравной стоимости обмениваемых товаров, передача менее ценного товара должна сопровождаться уплатой разницы в ценах (компенсации), платеж производится непосредственно до или после передачи соответствующего товара. Указание цены договора мены в денежных единицах не обязательно. Мена товаров может не сопровождаться их денежной оценкой.

Срок договора – определяется самими сторонами.

Единственное существенное условие договора мены – условие о предмете.

Форма договора:

1) устная форма (исполняемые в момент совершения, а также сделки между гражданами на сумму менее 10 МРОТ);

2) письменная (все остальные).

Риск случайной гибели товара переходит на покупателя с момента, когда продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.

Права и обязанности сторон.

Основной обязанностью сторон является передача товара в собственность контрагенту:

1) передача обмениваемых товаров должна производиться одновременно, в противном случае одна из сторон лишается права владения вещью (передав ее другой стороне), но сохраняет право собственности;

2) право собственности возникает одновременно у обоих приобретателей после того, как произведена последняя по времени передача товара;

3) обязанность передать товар свободным от прав третьих лиц;

4) обязанность стороны договора информировать контрагента о нарушении последним условий договора мены.

Договор продажи предприятия - это соглашение сторон, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Предметом данного договора является предприятие в целом как имущественный комплекс.

Сторонами договора являются предприниматели (индивидуальные или коллективные – коммерческие юридические лица), продавцами государственных и муниципальных предприятий в ходе их приватизации являются соответствующие федеральные или местные фонды имущества.

Предметом договора является предприятие , представляющее собой имущественный комплекс, состоящий из материальных элементов, в которых различают основные (помещения, здания, земельные участки) и оборотные фонды (оборудование, сырье, деньги), и нематериальные элементы, в которых различают имущественные права и обязанности предприятия, исключительные права предприятия, индивидуализирующие его и его продукцию (право на фирменное наименование, право на товарный знак), гражданско-правовые обязательства предприятия перед третьими лицами, в том числе денежные долги. Предмет этого договора является его существенным условием.

Состав и стоимость продаваемого предприятия определяются на основе его инвентаризации; до подписания договора должны быть составлены следующие документы: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень его обязательств (долгов).

Передача предприятия осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о его составе, недостатках переданного имущества, а также об уведомлении кредиторов.

Моментом передачи предприятия от продавца к покупателю является день подписания сторонами передаточного акта. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели имущества предприятия.

Не подлежат передаче права продавца, полученные им на основании лицензии (в случае нарушения этого положения обе стороны несут солидарную ответственность перед кредитором продаваемого предприятия).

Договор продажи предприятия вступает в силу с момента его регистрации . Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права.

Обязанности продавца :

а) перевести на покупателя право собственности на предприятие;

б) передать предприятие покупателю;

в) подготовить предприятие к передаче покупателю и составить передаточный акт, с момента подписания которого предприятие считается переданным;

г) известить своих кредиторов о продаже предприятия, в противном случае продавец несет солидарную ответственность с покупателем.

В случае передачи предприятия с недостатками имущества у покупателя возникает право требовать уменьшения покупной цены, замены имущества ненадлежащего качества, предоставления недостающего имущества.

В случае признания сделки по продаже предприятия недействительной правила о возврате сторонам всего полученного по сделке применяются лишь в том случае, если такие последствия существенно не нарушают права кредиторов, сторон договора, других лиц и не противоречат общественным интересам.

К договору продажи предприятия применяются правила о продаже недвижимости, предусмотренные ГК РФ.

Договор мены.

По договору мены каждая из сторон обязана представить другой стороне товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК).

Положения договора мены основываются на положениях договора купли-продажи , хотя договор мены исторически возник раньше договора купли-продажи и был постепенно вытеснен из оборота с возникновением денежного обращения. В настоящее время этот договор применяется редко. Принято считать, что договор купли-продажи является разновидностью договора мены и отличается от него тем, что плата по договору осуществляется деньгами, а не товаром.

Характеристика договора мены: консенсуальный, взаимный, возмездный.

Регулируется договор мены только нормами ГК РФ , причем как нормами, относящимися к договору мены (ст. 567–571 ГК), так и нормами, регулирующими договор купли-продажи (п. 1 ст. 567 ГК). Из норм, регулирующих договор купли-продажи, к договору мены применяются положения о качестве, ассортименте, комплектности, таре товара, о продаже имущественных прав, о порядке заключения договора, о последствиях нарушения договора.

Разновидностью договора мены является бартер – договор об обмене товаров, применяемый во внешней торговле. Особенностью этого договора является то, что для его заключения стороне требуется соответствующая лицензия, а обмениваемые по данному договору товары должны быть равноценными. Бартерные сделки регулируются Указом Президента РФ от 18 августа 1996 г. № 1209 «О государственном регулировании внешнеторговых бартерных сделок».

Ответственность сторон:

При передаче товара с недостатками для стороны наступают последствия, предусмотренные нормами о договоре купли-продажи;

При изъятии третьим лицом товара, полученного по договору мены, потерпевшая сторона может потребовать от контрагента товар, полученный им при обмене, и возмещение убытков (ст. 571 ГК).

ЭЛЕМЕНТЫ И СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА МЕНЫ

Предметом договора мены могут быть оборотоспособные товары, свободные от обременения, а также имущественные права (п. 2 ст. 557 ГК). Предмет договора является единственным существенным условием договора. Обмениваемые товары предполагаются равноценными (п. 1 ст. 568 ГК), а в случае разницы в их цене производится доплата стороной, представившей товар более низкой стоимости (п. 2 ст. 568 ГК).

В качестве цены за получаемый товар выступает стоимость передаваемого товара.

Стороны договора не имеют специального названия, но их особенность состоит в том, что каждая сторона одновременно является и продавцом, и покупателем. Состав участников сторон несколько ограничен: не может быть участником этого договора государство. В роли сторон могут выступать лишь юридические лица и граждане, причем последние должны обладать гражданской дееспособностью, а все участники должны иметь имущество на вещном праве.

Срок договора определяется сторонами. Предполагается, что передача товара должна осуществляться одновременно, но закон не исключает возможность передачи товара по этому договору в разное время. В том случае, когда товар передается сторонами одновременно, право собственности на него возникает с момента такой передачи. В том же случае, когда товар передается в разное время, право собственности у сторон возникает только после передачи товаров обеими сторонами (ст. 570 ГК). Последнее положение является новым в гражданском праве. К договорам, по которым передаются товары в разное время, применяются правила о встречном исполнении обязательств (ст. 328, 569 ГК).

Форма договора может быть устной лишь в двух случаях: а) в договорах между гражданами на сумму не менее десяти минимальных размеров оплаты труда; б) между всеми субъектами, если договор исполняется при его заключении. Во всех остальных случаях договор должен быть совершен в письменной форме (ст. 152–162 ГК).

Порядок заключения договора аналогичен порядку заключения договора купли-продажи.

Особенности содержания договора:

Права и обязанности сторон одинаковы, причем обязанности одной стороны соответствуют правам другой стороны;

Основными обязанностями сторон являются передача товара в собственность другой и несение расходов по передаче и принятию товаров. Расходы несет обязанная сторона (п. 1 ст. 568 ГК).

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Договор продажи предприятия является:

1) консенсуальным;

2) возмездным – основанием исполнения обязательства по передаче товара является получение встречного удовлетворения в виде покупной цены, и наоборот;

3) взаимным – наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора купли-продажи.

Предмет договора– предприятие, при этом должен определяться состав продаваемого предприятия, который определяется на основе его полной инвентаризации. Также предметом договора может быть и часть предприятия.

Существенными условия м и договора являются его цена и предмет – предприятие, которое определяется как принадлежащий предпринимателю единый и обособленный имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью и используемый для ведения предпринимательской деятельности.

Стороны договора:

1) предприниматели – граждане или коммерческие организации;

2) государство;

3) федеральные или местные фонды имущества.

Форма договора– письменная, путем составления одного документа, к которому прилагаются акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размеров и сроков обязательств и обязательной государственной регистрацией права собственности на предприятие.

Права и обязанности продавца:

1) обязан подготовить предприятие к передаче;

2) передать предприятие покупателю путем подписания передаточного акта;

3) перенести на покупателя право собственности;

4) предупредить покупателя о всех имеющихся правах третьих лиц на предприятие и перевести на последнего своидолги надлежащим образом;

5) обязательно уведомить и получить согласие кредиторов о продаже предприятия.

Права и обязанности покупателя:

1) оплата полученного предприятия;

2) обязанность принять товар;

3) не может неосновательно отказываться от подписания передаточного акта или уклоняться от государственной регистрации права собственности на предприятие;

4) вправе требовать соответствующего уменьшения цены предприятия при нарушении продавцом условий о количестве и качестве продаваемого предприятия;

5) вправе требовать расторжения или изменения договора при нарушении продавцом условий договора;

6) обязанность своевременно известить продавца о нарушении договора.

12. Договоры мены и дарения недвижимости: актуальные вопросы.

Предмет договора мены недвижимости относится, как правило, к индивидуально-определенным вещам, то есть обладает индивидуально-определенными признаками, отличающими его от других однородных вещей (из этого правила возможны исключения, например, в случае мены воздушного или морского судна, судна внутреннего плавания). Особенностью такого рода вещей является их юридическая незаменимость.

Обмениваемое недвижимое имущество может быть как равноценным по стоимости, так и нет. В последнем случае в договор может быть включено условие о денежной доплате той стороне, имущество которой стоит дороже, и соответственно необходимо определить стоимость каждого из обмениваемых объектов. В таких случаях к договору о мене не применяются общие правила о цене, позволяющие при отсутствии прямых указаний взимать цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичную вещь (п. 3 ст. 424 ГК).

Договор мены недвижимости заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Не допускается такая разновидность письменной формы, как обмен письмами, телеграммами, факсами и т.д. Закон устанавливает, что несоблюдение такой формы ведет к недействительности договора (ст. 550 ГК). С момента заключения договора с соблюдением установленной формы у сторон возникают взаимные права и обязанности по передаче недвижимости друг другу.

Следует отметить, что действующее законодательство не предусматривает обязательного нотариального удостоверения мены недвижимости (однако стороны могут это сделать добровольно). Вместе с тем переход права собственности к приобретателю недвижимости по договору мены подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК). Если же речь идет о такой разновидности недвижимости, как жилые помещения, то государственной регистрации подлежит не только переход права собственности, но и сам договор мены жилого помещения (п. 2 ст. 558 ГК).

Государственная регистрация должна осуществляться в соответствии со статьей 131 ГК РФ учреждениями юстиции, которые должны располагаться на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

Право собственности на недвижимость переходит к приобретателю с момента государственной регистрации, и его исполнение до этого момента (передача документов, выселение, вселение и т.д.) не влечет перехода права собственности, бремени содержания и риска случайной гибели имущества к приобретателю (ст. 210, 211 ГК РФ). При этом государственная регистрация прав на недвижимое имущество, передаваемое сторонами по договору мены, должна осуществляться одновременно.

Договором дарения признается такой договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (п.1 ст.572 ГК).

В системе гражданско-правовых договоров договор дарения выделяется в отдельный тип договорных обязательств, благодаря наличию некоторых характерных признаков, позволяющих квалифицировать его в данном качестве. В числе таких признаков можно назвать следующие особые черты договора дарения.

Основной квалифицирующий признак договора дарения, отличающий его от подавляющего большинства гражданско-правовых договоров, состоит в его безвозмездности. Договор дарения относится к безвозмездным договорам, по которым одна сторона предоставляет либо обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления. Если по договору дарения предполагаются встречная передача вещи или права либо встречное обязательство со стороны одаряемого, то такой договор признается притворной сделкой и к нему применяются правила, предусмотренные п.2 ст.170 ГК (п.1 ст.572 ГК). В данной ситуации речь идет о нормах, относящихся к возмездной сделке, которую стороны действительно имели в виду. К нему в зависимости от конкретных условий должны применяться правила о договорах купли-продажи, мены и др.

Не противоречит безвозмездному характеру дарения факт совершения впоследствии одаряемым дара в пользу дарителя, но по самостоятельному договору. При соглашении же о встречных имущественных предоставлениях налицо не договор дарения, а договор мены (ст.567 ГК) либо договор купли-продажи (ст.454 ГК), если эквивалент выражен в денежной сумме.

Признаком дарения является увеличение имущества одаряемого. Объем имущества одаряемого увеличивается путем передачи ему дарителем вещи или имущественного права либо освобождения его от обязанности. В последнем случае уменьшается часть имущества одаряемого, составляющего его пассивы, что равносильно увеличению активов последнего. Данный признак позволяет отличать договор дарения от иных договоров, не предусматривающих, так же как и при дарении, встречного предоставления. При дарении увеличение имущества одаряемого должно происходить за счет уменьшения имущества дарителя

Признаком договора дарения является также наличие у дарителя, передающего одаряемому, имущество либо освобождающего его от обязательств, намерения одарить последнего, т.е. увеличить имущество одаряемого за счет собственного имущества. При отсутствии такого намерения у «дарителя» договор, по которому производится передача имущества, даже при отсутствии в его тексте условий о цене указанного имущества и порядке его оплаты либо иного встречного предоставления, должен в соответствии с п.3 ст.423 ГК признаваться возмездным. Намерение одарить - правовая цель дарителя в сделке. Это - действительно юридически важный признак, который можно уточнить, как намерение передать дар в собственность безвозмездно.

Дарение - это всегда двусторонняя сделка, т.е. для ее совершения необходима согласованная воля обеих участвующих в сделке сторон. Это означает, что для заключения договора дарения не достаточно желания одного лица передать в качестве дара вещь или имущественное право другому лицу. Одаряемый также совершенно определенно должен выразить свое согласие на принятие дара.

При заключении любого договора необходимо четко следовать предписаниям закона относительно формы сделки. В противном случае это может повлечь такие неблагоприятные последствия, как признание сделки недействительной.