Как не лишится собственной квартиры. Возможные причины для выселения собственника из жилого помещения
Главное приобретение, главная материальная ценность в жизни подавляющего большинства людей - собственный дом, а для городских жителей - преимущественно собственная квартира. Без неё нет гарантии спокойного будущего, того, что даже при не очень хорошем финансовом положении будет где жить, не придется переезжать из снимаемой в аренду квартиры по указу её хозяев. Но не все счастливые владельцы собственного жилья представляют, как можно легко лишиться этого оплота. И причиной может стать вовсе не пожар, наводнение или другое стихийное бедствие, и даже при сделке - покупке, продаже, аренде, - полностью защищенной всеми необходимым документами, существует риск потерять недвижимость. При этом можно даже вовсе не предполагать никаких действий и сделок. Рассмотрим некоторые ситуации, к которым следует относиться с максимальной осторожностью, чтобы жилплощадь вдруг не оказалась в чужих руках. На вторичном рынке недвижимость десятая часть сделок с квартирами заканчиваются весьма печально для одной из сторон - потерей жилья или денег. Большему риску подвергаются покупатели. Немалая степень риска сопровождает и аренду жилья, изменения в семейном положении. Профессиональные мошенники нередко, совершив свое преступление, перед законом оказываются кристально чистыми: они стараются действовать не вопреки закону, а использовать в своих интересах имеющие в законодательстве лазейки.
Права на жилье являются ничем иным, как просто бумажками, хранимыми в регистрационной палате и у самого владельца квартиры. Для смены владельца, соответственно, достаточно вписать в эти документы другую фамилию, и имеется немало возможностей сделать это на законных основаниях. Чтобы избежать подобных неприятностей, остается только постоянно контролировать ситуацию и не позволять мошенникам совершить такой подлог. Такие ситуации чаще всего встречаются при сделках купли-продажи недвижимости. Покупатель должен проверять всех текущих жильцов, а также всех людей, которые могли бы потенциально претендовать на квартиру. Среди таких потенциальных владельцев - один из супругов, пусть даже и не являющийся собственником жилья формально, однако без согласия одного из супругов продавать квартиру другой не имеет права. Могут претендовать на жилплощадь родственники, находящиеся на момент сделки в местах заключения. Сын владельцев, который находится в армии, даже при отсутствии его имени в документах на приватизацию квартиры, также имеет право, по возвращению, потребовать свою часть собственности - часть квартиры положена ему по закону, если он не давал согласия на продажу.
Встречаются более невероятные ситуации - например, при выдаче дарственной на квартиру. Дарственная - документ, который в регистрационной палате можно не регистрировать. После выдачи дарственной подаривший квартиру продаёт её. Оформленная раньше сделки дарственная является приоритетной, потому купля-продажа квартиры недействительна. Если есть с кого спрашивать - еще можно доказать свою правоту, а если тот, кто выписал дарственную, на момент разбирательства умер - дело обстоит совсем плохо. Не с кого будет в этом случае спрашивать, и тот, кто купил такую квартиру, с большой вероятностью останется и без покупки, и без своих денег. Если квартиру продавал психически больной, также есть очень большие риски аннуляции сделки. Следует отвергать предложения снизить в договоре сумму, якобы для уменьшения налога - ведь, в случае расторжения сделки, вы сможете претендовать только на возвращение указанной в договоре сниженной суммы. Случается, что владелец жилья вовсе не предполагал его продавать, однако завладевшие его паспортом мошенники, вклеив в документ свою фотографиёю, совершают сделку от его имени. В этом случае исход предопределяется тем, сможет ли владелец на деле доказать, что не он участвовал в сделке, что он в это время был в другом месте и никак не мог присутствовать при совершении операции. Потому прежде, чем покупать квартиру, поговорите с соседями, узнав у них, в действительности ли настоящий владелец занимается продажей объекта. Выбирать соседей для этого нужно самостоятельно, и лучше поговорить сразу с несколькими. Множество опасностей подстерегают и тех, кто решил добровольно прождать квартиру. Опасно продавать жилье в рассрочку, если к этому не привлечены юристы, банки, агентства недвижимости. Нередко при такой покупке в договоре указывают о переходе объекта покупателю, после чего покупатель должен будет выплатить стоимость жилья. Эти пункты между собой практически не связаны - то есть, квартира якобы сама по себе меняет владельца, средства же переводятся также отдельно. Если покупатель в этом случае откажется платить, продавец, конечно же, волен обращаться в компетентные инстанции с длительными судебными разбирательствами. Однако в этом процессе покупатель, до конца разбирательств являющийся фактическим владельцем квартиры, вполне способен её продать, потратить или скрыть вырученные средства - следовательно, и взять с него будет нечего. Вряд ли первого владельца квартиры устроят пожизненные выплаты долга с зарплаты, ведь он рассчитывал на большую сумму, выплаченную за короткое время. Такая ситуация возможна в случае, если покупатель является физическим лицо. А если он был юридическим лицом и объявил о банкротстве, то продавцу не светят даже эти мизерные зарплатные выплаты.
Осторожно нужно и сдавать жилье в аренду. Для начала, следует на домашнем телефоне отключить "восьмерку", иначе можно сильно удивиться астрономическим счетам за телефон - которые могут перекрыть и получаемые с аренды средства. Не стоит соглашаться и на ремонт квартиры жильцами, который они проведут в счет арендной платы: мошенники могут провести такой "ремонт", который оставит вас еще и в долгу перед ними. Они легко смогут документально подтвердить баснословную сумму ремонта. Старайтесь регулярно справляться в ЖЭКе, как обстоят дела с коммунальными счетами и документами, даже если оплачиваете эти услуги вы сами. Если в ЖЭКе долго не видят владельца жилья, они могут провернуть следующую схему: объявить квартиру бесхозной, и отдать её нуждающимся (по факту - кому-либо из родственников начальства). И не забывайте, что, даже не проводя никаких сделок с недвижимостью, вы остаетесь вне зоны риска. Гражданский брак, достаточно распространенная на сегодняшний день форма совместного проживания, также таит в себе опасности. Казалось бы, в таком браке никто никому не обязан, но это ошибочное мнение. Если вы вместе делали в вашей квартире ремонт, если живете в ней парой достаточно долго, если у вас есть совместный ребенок - вторая половина может отсудить часть жилплощади, предоставив доказательства совместного ведения хозяйства. Ведь хороший ремонт в квартире сразу же повышает её стоимость на рынке, соответственно, вторая половина имеет право на свою часть суммы, полученной от таких улучшений. При наличии же общего ребенка доля его в квартире будет очевидной для любого суда.
На приобретение жилья часто уходят годы - люди копят, откладывая с зарплаты, берут в долг, оформляют ипотеку, связывая себя финансовыми обязательствами на 20 лет, лишь бы обзавестись собственностью. Лишиться недвижимости порой оказывается гораздо проще, чем получить ее.
Долги и беспорядок
Случаи, когда россияне лишаются своего жилья из-за долгов, происходят регулярно. Это могут быть как крупные задолженности, как у одного из жителей Новосибирска, накопившего долгов за ЖКХ на 1,6 миллиона рублей, так и более скромные. При относительно небольшой задолженности судом обычно накладывается запрет на действия с недвижимостью - недавно жительницу Магадана лишили права распоряжаться своей квартирой из-за долга за коммуналку в 200 тысяч рублей. Женщина узнала об этом, только когда собралась продавать квартиру. После оплаты задолженности она вновь получила право распоряжаться квартирой по своему усмотрению.
При долгах по ЖКХ управляющая компания сейчас может накладывать запрет на совершение действий по продаже на квартиры в Росреестре даже без обращения в суд. Но чаще они все же в суд обращаются, так как, выиграв дело и отдав исполнительный лист судебным приставам, есть шанс быстро получить обратно деньги. Например, деньги будут списаны со счетов должника, или при попытке продать квартиру часть денег уйдет приставам в погашение долгов, для снятия обременения с квартир.
Если квартира не собственная, а муниципальная, ее можно лишиться не только из-за долгов, но и просто перестав убираться. В декабре 2017 года из муниципальной квартиры выселили петербуржца, который привел жилье в антисанитарное состояние. На мужчину регулярно жаловались соседи - в итоге с проверкой пришла жилищная инспекция, которая выявила, что, помимо гор мусора, в квартире не подлежит восстановлению напольное покрытие, покрыт слоем копоти потолок, разбиты канализационные трубы, а унитаз и сантехническое оборудование полностью отсутствуют.
Азартные игры и биржевые операции
Реальное казино в России найти не так просто - для этого придется ехать в одну из игорных зон («Азов-Сити» в Краснодарском крае, «Сибирская монета» в Алтайском крае, «Приморье» в Приморской области и «Янтарная» в Калининградской области). Но соотечественников это не останавливает, они активно проигрывают недвижимость в онлайн-казино, делают ставки в букмекерских конторах и с завидной регулярностью умудряются лишиться жилья, играя на бирже.
«Мы с мужем прожили душа в душу больше пяти лет, у нас образцовая семья, сын, - рассказывает жительница Тулы Елена. - И в 2016 году я узнала, что он уже два года как играет на ставках, задолжал 700 тысяч рублей. Оказывается, его родители продали свою квартиру, чтобы расплатиться с его долгами, и теперь им негде жить. Как только я показала, что в шоке и расстроена, его как подменили - он начал кричать, что я его никогда не любила, что не поддерживаю его, и вообще, его долги - это не мои проблемы, его родители просто решили ему помочь, а мне и пальцем шевельнуть лень. Мы развелись через несколько месяцев, разделили квартиру, я с сыном теперь живу отдельно, выплачиваю ипотеку».
На биржах очень часто проигрывают жилье пенсионеры. Дело не столько в удивительной финансовой продвинутости старшего поколения, сколько в активности мошенников. Как правило, те находят одиноких, социально незащищенных россиян и убеждают взять кредит под залог квартиры, чтобы «быстро начать зарабатывать на бирже». Часть заемных денег тратится на обучение на курсах трейдеров, остальные средства - на ставки. Первые несколько ставок действительно приносят игрокам доход, но под разными предлогами наставники не дают жертвам вывести средства из онлайна, а затем рекомендуют провальную транзакцию. Такие происшествия отмечаются по всей России - в 2016-2017 годах несколько подобных случаев было зафиксировано в Красноярске и Саратове, прошлым летом на «развод» со стороны мошенников, обучающих игре на бирже, пожаловалась целая группа жителей Омска.
Нашумевший случай из этого ряда произошел в декабре - 79-летняя жительница Новосибирска решила найти подработку на дому и пришла на собеседование по объявлению. Ей предложили отвечать на звонки, а потом сказали, что есть работа лучше - торговать на бирже. В качестве выгодного вложения пенсионерке порекомендовали партию вертолетов, которую якобы скоро должен купить Китай Для участия в торгах женщину убедили взять кредит на 82 тысячи рублей, а затем и продать квартиру. Следуя советам «аналитиков», женщина сначала выиграла 17 тысяч долларов, а затем проиграла все, включая вырученные за продажу жилья средства.
Подмахнул не глядя
Еще один распространенный вариант мошенничества - когда договор купли-продажи дается жертве на подпись под видом другого документа. Чаще всего документ выдают за договор залога. Такие махинации используют микрокредитные организации, а особенно - частные лица, предлагающие микрозаймы под залог недвижимости. Компании и частные лица, выдающие микрозаймы, пользуются тем, что к ним обычно приходят люди в отчаянном положении, те, кому другим путем денег не получить. Они могут быть не так внимательны к документам, которые подписывают - и вместо того чтобы заложить имущество, продают его кредитору.
По такой схеме недавно лишился квартиры житель Барнаула. Мужчина набрал кредитов и займов в банках и микрофинансовых организациях, по ним накопились задолженности, и в отчаянии он обратился к частному лицу, выдающему деньги под залог недвижимости. Объявление мужчина нашел в газете. В итоге он получил займ в 10 тысяч рублей и потерял свою квартиру, поскольку вместо договора залога подписал договор купли-продажи. К счастью для облапошенного, суд признал его не отвечающим за свои действия на момент сделки, и квартиру удалось вернуть.
Судьба жертвы жилищных мошенников из Вологды, также подписавшего договор купли-продажи жилья не вникая в суть документа, пока решается. Молодой человек не только лишился двух квартир, но едва не стал бездомным, находясь за 650 километров от родного города. Мошенники подружились с одиноким молодым инвалидом, лишившимся родственников и получившим в наследство две квартиры.
Чтобы, как они говорили, помочь другу решить финансовые проблемы, аферисты предложили «фиктивно» продать недвижимость. Как они объяснили жертве, квартиры останутся в его собственности, а через полгода он получит их обратно. За деньгами, которые молодой человек якобы должен был получить со сделки, они вместе поехали в Петербург, где горе-друзья бросили своего товарища без денег и без документов.
Инвалид четыре месяца вел жизнь бездомного, обнаружить его удалось благодаря кошке - мошенники попросту выбросили животное в подъезд. Это заметили соседи и обратились в полицию, утверждая, что хозяин никогда бы не бросил кошку. Сначала возбудили дело об убийстве, затем оно было переквалифицировано в дело о мошенничестве. Потерпевший доставлен обратно в Вологду, но сможет ли он вернуть себе недвижимость, будет решаться в суде.
Закон содержит определенные правила для жильцов. Их соблюдение поможет избежать проблем с соседями, управляющей организацией и властями. Причем права и обязанности есть как у хозяина жилья, так и у членов его семьи. Вот основные аспекты.
Какие права имеет собственник жилого помещения?
Право владения означает фактическое (реальное) обладание жилой недвижимостью;
Право пользования подразумевает, что хозяин может извлекать доход от жилого помещения. Он вправе предоставить его гражданину по договору найма и договору безвозмездного пользования, а юридическому лицу - по договору аренды;
Право распоряжения - это право собственника недвижимости определить ее юридическую судьбу (продать, подарить, обменять);
Владелец квартиры имеет долю и в праве собственности на общее имущество дома (лестницы, лифты, технические этажи, чердаки, подвалы, земельный участок и прочее). Эта доля пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения.
Какие обязанности есть у владельца жилой недвижимости?
Нести бремя содержания своей недвижимости, то есть поддерживать ее в исправном, безопасном и пригодном для проживания состоянии;
Нести бремя содержания общедомового имущества путем внесения соответствующих платежей. Собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире;
Поддерживать жилье в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения, пользоваться жилым помещением и содержать общедомовое имущество согласно закону;
Пользоваться жильем с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в нем лиц, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и других требований закона;
Собственник жилого дома или части жилого дома обязан обеспечить обращение с твердыми коммунальными отходами, заключив договор с региональным оператором по обращению с такими отходами.
Можно ли лишиться жилья при его ненадлежащем содержании?
Закон устанавливает следующие последствия для недобросовестного хозяина:
При использовании жилого помещения не по назначению, систематическом нарушении прав и интересов соседей, бесхозяйственном обращении с жильем, допускающем его разрушение, собственник может получить от органа местного самоуправления предупреждение об устранении нарушения, а также назначение срока для ремонта помещения;
При неисполнении хозяином жилья указаний местного органа, жилое помещение по судебному решению может быть продано с публичных торгов. Собственнику выплачиваются средства от продажи за вычетом расходов на исполнение решения суда.
Как пользуются жилым помещением члены семьи собственника?
Члены семьи вправе пользоваться жильем наравне с его собственником. Они обязаны использовать помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. Члены семьи несут солидарную с хозяином ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. Однако хозяин квартиры и члены его семьи могут заключить соглашение, которым установят исключения из этих правил.
Важно: к членам семьи хозяина квартиры относятся проживающие с ним его супруг, дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены им в качестве членов семьи.
Как решается жилищный вопрос, когда семейные отношения прекращаются?
В случае разрыва семейных отношений право пользования квартирой за бывшим членом семьи собственника не сохраняется, если нет иной договоренности.
Когда бывший член семьи не имеет оснований для приобретения или пользования другим жилым помещением, его право пользования квартирой собственника может быть сохранено по решению суда на конкретный срок.
Также суд вправе обязать хозяина квартиры обеспечить иным жильем бывшего члена семьи, в пользу которого собственник исполняет алиментные обязательства, по его требованию.
Задайте вопрос юристу бесплатно!
Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!
Жилищное законодательство базируется на двух правовых актах:
Лишить человека жилья может только тот орган, который его туда поселил. Чаще всего, в этой роли выступают муниципальные власти (как именно происходит процесс выселения из муниципальной квартиры читайте ).
Однако принимается такое решение, в большинстве случаев, по постановлению суда.
Причиной выселения может стать:
- Большая задолженность по ЖКХ, когда житель долго и систематически не оплачивает коммунальные услуги (ст. 90 ЖК РФ). Как происходит выселение из муниципальной квартиры за неуплату коммунальных услуг мы рассказывали в .
Статья 90 ЖК РФ. Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма
- Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.
- Суд может лишить жилплощади по причине жалоб граждан, когда соседи за стеной часто шумят или предоставляют какую-либо угрозу для окружающих (ст. 91 ЖК РФ).
ВАЖНО! За долги по ЖКХ нельзя выселить гражданина, имеющего на иждивении детей или инвалидов, а также малоимущих пенсионеров.
Если квартира является служебной, то она предоставляется организацией только на время выполнения сотрудником своих обязанностей. В случае прекращения им своей трудовой деятельности, он лишается и предоставленной ему жилплощади. Как правило, это прописано в трудовом договоре или контракте.
- Инвалиды I и II групп, получившие инвалидность во время исполнения своих служебных обязанностей.
- Члены семьи сотрудника, погибшего при исполнении своего служебного долга.
- Пенсионеры по старости.
- Дети-сироты.
О том, что делать, если вам грозит выселение из служебного жилья, мы рассказывали в .
Кроме того, выселение из квартиры может произойти по причине ветхости здания, в которой она находится. В этом случае выселение необходимо, в первую очередь, для безопасности самих жильцов, которым должно быть предоставлено альтернативное жилище.
ВНИМАНИЕ! Все перечисленные случаи могут стать причиной выселения, но для лишения человека его единственного жилья нужны действительно веские основания. Об этом говорится в статье 446 ГПК РФ .
Однако существует еще одна распространенная причина , которую практически нельзя оспорить.
Имеют ли право выписать из ипотечной квартиры?
Ипотечное кредитование выглядит достаточно привлекательным и в последнее время получило большую популярность. Но при этом следует иметь в виду, что полученное в ипотеку жилище является собственностью банка до момента полного погашения задолженности. Если выплаты прекращаются, то через 3 месяца после просрочки последнего платежа кредитор может обратиться в суд.
При принятии решения, суд становится всегда на сторону банка, как на истинного владельца недвижимости. Должник выселяется из квартиры безоговорочно, без предоставления другого жилища (в каких ситуациях еще возможно такое выселение без предоставления другого жилья читайте ).
На судебный вердикт может повлиять наличие у должника несовершеннолетних детей, но большее, на что может рассчитывать должник в этом случае, это мораторий по оплате.
Однако такая отсрочка может быть предоставлена только единожды. При последующих задержках гражданин выселяется из жилплощади принудительным образом.
Единственное, на что можно надеяться в такой ситуации – это реструктуризация долга, для чего необходимы непростые переговоры с банком.
В видео эксперт рассказывает о том, как выселяют из ипотечной квартиры.
Какое место жительства предоставляют?
ВАЖНО! В случае неуплаты коммунальных услуг сроком более чем 6 месяцев, должник может быть выселен из квартиры в судебном порядке с предоставлением жилплощади на условиях социального найма.
При этом должны быть соблюдены технические и санитарные нормы помещения, установленные для общежитий. Если была выселена семья, то на каждого ее члена должно быть не менее 6 кв. метров жилой площади.
в никуда, без предоставления другого жилища, запрещено, даже если этого требует решение суда.
Поскольку должник может покинуть занимаемую жилплощадь только в случае предоставления ему другого жилья, то произойти это может в любое время года, в том числе и зимой.
Ход процедуры, если у проживающего нет другого дома, рекомендации
Чтобы избежать долгих судебных разбирательств с довольно предсказуемым итогом, лучшим вариантом является своевременная оплата по ЖКХ,
дружеские, или хотя бы нейтральные отношения с соседями и бережное отношение к своему жилищу. Решение суда может быть оспорено, но результат повторных тяжб вряд ли будет в пользу просителя.
Если человек считает, что его права все же ущемляются, лучше не доводить дело до суда, а действовать еще в период предшествующих предупреждений. Для более эффективной защиты своих прав лучше нанять опытного юриста.
Можно сделать вывод, что выселить добропорядочного гражданина на улицу довольно сложно, особенно если у него нет другого жилья. Единственное исключение – ипотека, к условиям которой нужно относиться очень внимательно.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .